敷金返還交渉や賃貸トラブルには法律の知識やノウハウを知らないと多大な請求に驚く場合もあります。トラブル解決の方法、ノウハウや、コツについて解説します。

賃貸・敷金相談Q&A(2)

解約時のトラブル

貸主です。
現在、賃貸解約のトラブルに悩んでいます。
マンション賃貸の解約があり契約書に基き「破損個所の修理」依頼を借主に依頼、ところが借主が「法外な請求に困っている」と消費者センターに駆け込んだ様子。

実際にマンションの修理費は70万円程度かかるのに対して当方からは約12万円の修理費の負担を依頼、これは借主への配慮を考慮した金額だと認識しております。

主な請求内容は「割れた窓ガラスの修理」や「フロ-リングのタバコの焼跡」「無断で改築した部分の復旧」等がありましたが、その殆どを負担してもらうのでは無く一部を負担してもらいたいと言う内容でした。
ところが借主の言い分は「窓ガラスは最初から割れていた」「タバコは吸わないので焼跡が付く事は無い」「改築は住み易さを重視しての事」等と言う理由でこちらの配慮に対しても「どうして?(自分が)修理しなければならないのか?」と契約書に記載されている約束事さえ守ろうとしません。

この様な「悪質な借主」に対する対処方法は無いのでしょうか? (09.7.29受付)
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管理人です。

この掲示板は借主を想定して運営しております。
家主の皆さん用に新たにBBSを開設しましたので、こちらで回答させていただきます。

◆家主のための賃貸トラブル相談掲示板
http://yanushi.bbs.fc2.com/


敷金の精算とそれでは足りず、追加請求されました

今回の相談内容は「敷金の精算と追加請求」に関する内容です。

◆相談者より

私の両親は2年前36800円のアパートを借り敷金3ヶ月預けていました。
今回市営の住宅に当たり引っ越したところ、家賃1ヶ月分、敷金は全て修繕費に当てられ、それでも足りないと69000円の請求を受けました。

内訳は畳表変え78000円、ハウスクリーニング28000円、襖30000円、クロス張り替え68000円。

不動産会社の方は、何処にこの請求書を持って行ってもいい。
最初から退去の時手出ししなければならない事は自分は知っていた。
退去の時掃除します。

そぅ言うと、ハウスクリーニングが入りますから、掃除はしないでいい。
こう言われました。

借りた方は支払いすべきものでしょうか?
クロス張り替えはタバコのヤニが原因なので分かりますが、納得いきません。

    ~~  ここまで  ~~

借主が退去に当たり、原状回復費用で負担しなければならない損耗箇所は借主の故意、過失による損耗部分のみです。

それ以外は家主負担となります。

この詳しい内容は国土交通省の「原状回復に関するガイドライン」に詳しく解説されています。

請求の内訳の

1)畳表変え 78000円
2)ハウスクリーニング 28000円
3)襖    30000円
4)クロス張り替え 68000円

はいずれも借主の故意、過失による損耗部分がなければ、本来家主が負担する項目になります。
したがって追加分の69000円の請求も負担の必要はないと考えます。

ただし、「クロス張り替えはタバコのヤニが原因なので分かります」とありますので、ここは「タバコのヤニ」が故意の損耗となりますので、話し合いによって負担割合を交渉することになります。

以上が基本となる考え方です。
家主サイドとうまく交渉してください。

今回はここまで。

【編集後記】
NPO法人「育て上げ」ネットというところが、就活している人のためにスーツの寄付をよびかけています。

NPO法人「育て上げ」ネットの「スーツ寄付という社会投資」の詳しくは以下を参照ください。
http://www.sodateage.net/

就職活動で働く意欲があるのに、家庭所得や家族関係などの事情で、採用面接に必要な「スーツ」を購入できない若者がいます。

その応援のためにいろいろ活動されています。
私も微力ながら寄付しました。有効に活用されるといいですね。


洗面台の陶器部分にヒビ、水漏れの修繕の負担割合は?

今回の相談内容は「洗面台の陶器部分にヒビ、水漏れの修繕の負担割合」に関する内容です。

◆相談者より

洗面台の陶器部分にヒビがはいりました。(おそらく気づかずに何かを落としたと思います)
ヒビがどんどん深くなってきて水漏れをするようになり、洗面台の交換をお願いしたいのですが、どれ位の割合の負担額になるのでしょうか。

築年数は14年でおそらくそのときに取り付けられたものだと思います。
(もしかしたら19年かも←ガスメーターを取り替えにきた人が19年前に取り付けたといっていたので、偽装疑惑があります...)

ただ、入居した時に大家さんともめた経緯がありまして(管理会社が間に入ってくれず、直接大家さんに会わせられました。強気で頑固な大家さんなので...)古いのに全額負担になったら、と心配しています。

一般的な公正な割合を教えていただければ、と思います。
また、今回の負担がなくても、後々敷金から引かれる額があれば、教えてください。

    ~~  ここまで  ~~

洗面台の減価償却は、税務署の青色申告決算書の手引きより減価償却資産の耐用年数表より調べると「衛生設備」で15年となっています。

とすると設置から14~19年では簿価はほぼ0といえるでしょう。洗面台の交換だけならば、新聞折込のリフォーム広告などを見ると安いものでは3~5万円くらいからあります。

実際、家主の対応はいろいろあります。何も言わずに全額家主の負担で交換する場合もあるでしょうし、減価償却を考慮して一部借主負担を求めるなど様々です。
家主がひび割れ修理業者に依頼することもあるでしょう。

今回の場合はいろいろ勘案して、5千~1万円も負担すれば充分かという気もしますが交渉次第でしょう。余談ですが、勝手に修理する もしくは家主と相談して修理するという手もあります。

(勝手に修繕して、退去後に見つかるめんどうですが・・・)

家主はとりあえず修理して、退去後に交換したいという提案するかもしれませんね。(その費用の一部負担求めてくるでしょう)

修理の仕方は2液タイプのエポキシ接着剤で埋めるなどいろいろあります。
(ネットでいろいろ調べられます)

◆ホーローの洗面台や浴槽の縁にできたひびの修理
http://www.mars.dti.ne.jp/~memo/rinku26/naosu.htm

◆ホーロー用接着剤はこちら
http://www.kanamonoten.co.jp/syohin05/bondo.html

ホームセンターの担当者やリフォーム会社にたずねてみるといろいろ教えてくれますよ。

ひび割れ修理をやってくれる業者に修繕費の見積もりとかもできるでしょう。
電話帳の生活シーン索引⇒バス・トイレ・キッチン⇒衛生設備・陶器で探せます。

どれでいくかは皆さんの好みで決めてください。

今回はここまで。


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【編集後記】
クリントン元大統領が、北朝鮮で拘束されている米記者2人の解放のためにピョンヤンを電撃訪問しましたね・・・。

クリントン元大統領が、北朝鮮訪問は北朝鮮が拘束されている米記者の家族に持ちかけて、家族経由でアメリカを動かしたということです。

韓国では北朝鮮にとって1挙3得だったとも報道しています。
このあたり北朝鮮はほんとに交渉がうまいといいますか、したたかですよね。
こういう交渉力は1つのことを多面的に見れるようにならないとなかなか向上しないはずです。

普段からこういう能力を磨くように努めると思わぬところで役立つものです。


保証会社に緊急連絡先として名前を貸す

今回の相談内容は「保証会社に緊急連絡先として名前を貸す」です。

◆相談者より

友人が部屋を借りる際、保証会社で保証人になってもらうらしく、その保証会社に緊急連絡先として私の名前を貸して欲しいと言われました。

なぜか続柄を従兄弟にしてと頼まれたのですが、これって保証人になるのですか?ちなみに不動産屋さんは連絡がくるだけと言っておりました。

家賃滞納等のトラブルが怖い・・・。わかりにくい文章かと思いますが、よろしくお願いします!
できれば力になってあげたい人なので。


    ~~  ここまで  ~~


この内容では、連帯保証は保障会社がするようです。
つまり家賃の滞納などの場合は友人に代わって支払うのは保障会社です。

相談者が保証人になることはないと思いますが、決して契約書類とかに捺印、署名とかはしないほうが無難です。

ただ相談者が緊急連絡先になっている、しかも従兄弟というのはよく意味がわかりませんね。
緊急連絡先なら通常は友人の両親になるのが相当と思います。

もしどうしても名前を貸すというのであれば相談者は全くあずかり知らないところで、友人が勝手に名前を使ったということにしたほうがいいかもしれませんね。

相談者自身で署名、捺印は決してしないこと。
もしそれを行うと後々どうなるかは契約内容次第になりますのでご注意ください。

あとはご自分の責任でどうするか判断ください。

今回はここまで。


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【編集後記】
今日は皆既日食で日本中フィーバーでしたね。皆さんのところは日食が観察できましたか?
トカラ列島の悪石島の皆既日食、残念ながら悪天候で太陽が見えなかったようですが、それでも朝の11時前でしょうか?あたりは真っ暗になりましたね。

気温も4~5度下がって、なにやら特別な現象のようでした。
この島へのツアー代は30万円以上かかったようでしたが、これを高いとみるかは当人次第。

でも悪天候で実際太陽が見えなかったので、やはり高くついたでしょうね。


敷金返還交渉について

お久しぶりです。今回は敷金の返還について管理会社から通達がありました。
入居年数は14年
当時は敷金2か月分の8万円
間取りは1Kの16・81m2
タバコ吸わず

↑このような生活で
ハウスクリーニング代 40000円
キッチンクロス張替え13? 1280×13 16640円

にて、戻ってくるのは20000円になるとのこと。ちょっと調べたところ、ハウスクリーニングは1?=1000円が相場らしいと言うこと14年住んで8万の敷金のうち6万取られるのはどう考えてもおかしいなあとしか思えないのですが

契約書の中には原状回復の条項に「原状回復の処置に一切異議の申し立てをしません」とありましたが言いなりの金額では納得しかねますこのかかった料金は妥当な値段なんでしょうか?ハウスクリーニング料金が一番気にかかるところです。アドバイスをよろしくお願いします。
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敷金は故意・過失の損耗がなければ、通常の使用であればほとんどもどってくるはずです。国土交通省のガイドラインによるとハウスクリーニング代は家主負担で借主が負担する必要はありません。

仮にハウスクリーニング代が必要だとしても40000円は高いように感じます。(エリアにもよりますが相場2?3万円)

先の弊メルマガに公共相談施設について言及していますので、いろいろ情報を提供してもらえます。(興味があればコンタクトしてみてください)
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管理会社にハウスクリーニング代・クロス張替えの代金が多すぎるのでは?
などの質問を送ったところ
このように返答されてきました

原文ほぼママ
リフォーム代は、当社の常時使用している会社からの請求であり、妥当です
他の業者で、この1.2倍の費用がかかることもあり、決して高くはありません
オーナー様負担でクロス張り替えしている部分があります(洋室29?・トイレ10?)
キッチンのクロス張替え13?は油シミ等の入居者の責任を求めたものであり、その他ほとんどのクロス張替えをオーナー様が負担しています
また、現アパートは相場から著しく安い値段に設定しています
それなのに、次々と自分に都合の良いことばかりを良い、オーナー様はこの不況下に赤字経営に耐え忍んでいることを分かってください

で、改めて来た退室清算書です
敷金 80000円
ハウスクリーニング 40000円
キッチンクロス張替え1280×13?=16640円
洋室クロス張替え1280×29?=37120円(オーナー負担)
トイレクロス張替え1280×10?=12800円(オーナー負担)
消費税 5328円
合計金額 111888円
不足金額 31888円
オーナー負担金額 52416円
返金額 20528円

最後にはこちらが我侭言いすぎだと怒られてますが、
経年劣化については一言も触れられていません
要するに家賃ももともと安いし
リフォーム時にオーナー様に負担かけてるから
これ以上都合の良いこと言うなと言うことでしょうか?
家賃が安いからといってここで管理会社の言いなりになるのには納得いきません

長くなりましたがご意見伺いたく思います。
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メルマガ登録されている相談者様には、回答は読者登録されている弊メルマガに記載して送信いたします。一応相談のあった日から起算して1週間以内に発行しますので宜しく。

メルマガ登録解除されていると回答が届きませんのでご注意ください。
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それなりに話は進んでまして

内容証明大家へ(5万返金要求)

管理会社が営業妨害と認識し弁護士を立てる

管理会社宛ての通知書にて請求金額減で和解求める(3万返金要求)

内容に付いて一言もなく弁護士とお話しくださいとの返答

上の返答の際、
・清掃業者「通常の使用ではなく、かなりの汚損が目立った」
・大家「家賃を下げて部屋の移動を認めたにもかかわらず身勝手な主張である」
などと付け加えてありました。

どうにもこちらが悪いの1点張りみたいです。何かアドバイスがあればよろしくお願いします 。
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メルマガ登録されている相談者様には、回答は読者登録されている弊メルマガに記載して配信いたします。一応投稿のあった日から起算して1週間以内に発行しますので宜しく。

メルマガ登録解除されていると回答が届きませんのでご注意ください。


保証金と追加の解約引の意味とは?

はじめましてこんばんは。すいません。メルマガに登録したメールアドレスには実名が出てるので、ここのメールアドレスは伏字にさせて下さい。

先々月に2年住んだワンルームマンションを解約しました。
契約時に保証金20万円・解約引15万円とありまして、その金額自体は納得していたのですが、解約時に「タバコのヤニがついているので、クロス張替えとエアコンのクリーニングは実費です」と言われました。

その実費というのは解約時に引かれる15万円ではなく追加で支払って下さいという事らしいです。

「タバコのヤニでのクロス張替えは借主負担」は全然構わないのですが、それは解約引の15万円から支払うものではないのでしょうか?解約引の15万円とは別に支払うものなのでしょうか?

稚拙な文章で申し訳ありませんがアドバイスをよろしくお願い致します。
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はじめまして。
メルマガ登録ありがとうございました。

契約書にどのような記載があるかわかりませんが、通常
1)タバコの⇒クロス張替え
2)エアコンのクリーニング

1)は保証金20万円(=敷金)で処理されるべき項目と考えます。
2)は家主負担項目です。詳しくは国土交通省の原状回復のガイドラインを参考にしてください。

解約引15万円も不当な請求ですので返還請求したほうがいいと思います。

うまく交渉してください。
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お礼が遅くなってしまって申し訳ありません。
管理会社と交渉してみます。
ありがとうございます。


屋上の防水工事後喘息のシックハウス症候群の疑い?

私は、鉄骨造の集合住宅(賃貸)の、最上階に住んでおりますが、最近、屋上の防水工事がされ、工事が始まってから、喘息のような状態になり、シックハウス症候群を疑っています。

大家さんには、工事終了直後から、状態を伝え「何とかして欲しい」と言っていますが、まったく取り合ってもらえません。

特に気分の悪くなる場所に、ビニールを貼ってみたところ、日によってビニールが膨れたり萎んだりするので、もしかしたら、部屋のすきまから、屋根裏の空気が吹き込んでいるのではないかと思っています。

実際、症状が改善されてきたので、部屋中にビニールを貼りたいのですが、転居する時に、敷金が戻ってこないのは困ります。

今は、すべての窓を全開にして凌いでいますが、梅雨や夏になればそうもしていられないでしょうし、今も、寝ている間は、戸締りをするので、呼吸が苦しくて、早朝に目覚めます。
だからと言って、今すぐ、引っ越せるわけではありません。

(1)
当面の処置として、部屋中にビニールを貼り、転居の際、万が一、当分に原状回復できなかったとしても、(大家さんと争うことになるかもしれませんが)敷金は戻ってくるでしょうか?

(2)
大家さんは、「証拠がないなら、取り合わない」と言われていますが、専門病院の予約は、9月まで一杯ですし、室内空気の分析をするには、結構なお金がかかります。

年度初めで、今は空き室が少ないでしょうし、ここは、住み慣れた土地で、引越しなど、まったく考えていなかったので、「どうして引っ越さなきゃならないの?」という気持ちもあります。

でも、今のままでは、この部屋に滞在するほど、体調が悪くなっていくのですが、どうしたらいいでしょうか?助言をいただけますと幸いです。よろしくお願いします。
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臭いによるトラブルはなかなか難しい問題ですね。残念ながらこのようなケースでは通常は決して費用
負担しようとしませんが・・・。

(1)
>当面の処置として、部屋中にビニールを貼り、転居の際、万が一、充分に原状回復できなかったとし
>ても、(大家さんと争うことになるかもしれませんが)敷金は戻ってくるでしょうか?

事前に相談して家主がOKすれば造作可能ですが、どこまで家主が費用負担を認めるかは覚書を交わしておいて証拠を残しておきましょう。(口約束は信用できません)

A)
今回の場合著しく健康を害する事実(入院 or 通院をして、体調不良との因果関係を立証できる場合)
が明らかに認められる場合には、民事裁判にて損害賠償請求は可能と弁護士が判断すれば勝算はあるかもしれません。(実際かなり面倒です。)さらに原因物質の究明にかかった費用もすべて請求する。
⇒実際しなくても交渉の材料にはできます。

B)同じ物件の下層の階に空き室はないですか?もしあればそこに引越し、その費用を家主に負担し
てもらう。

あるいは
C)敷金全額返還を条件に他の物件に自分で引っ越す。

A)~C)のどれか選択させるべく家主に提案してみてはいかがでしょう?A)をちらつかせながら
うまく譲歩を引き出してみてください。

家主も「損害賠償請求」される恐れを感じれば善処する可能性もありますが、それには依頼人が本気であることを示す必要があります。うまく交渉してみてください。
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管理人さん、具体的で有益な情報をくださり、ありがとうございます。
大変参考になりました。

管理人さんの助言の通り、交渉してみようと思っているのですが、一箇所、教えていただきたい所があります。

「依頼人が本気であることを示す」というのは、例えば、どのような事をしたらいいでしょうか?

恐縮ですが、書き込みしていただけませんでしょうか?よろしくお願いいたします。
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まず善処しないと退去して損害賠償請求も辞さないというゆさぶりをして反応見てみます。(医療機関に健康被害の証明も合わせてとっておく)

反応次第でシックハウスの証明を行うことも必要になります。

以下サイトで費用が出ています。
他にもネットでさがしてみてください。(サイトに問い合わせてみるといろいろ教えてくれるでしょう)

http://www.n-kankyo.com/services/sickhouse.html

医療機関の証明とれれば実際検査までしなくても家主が折れる可能性はあります。(依頼人の方でいろいろ判断・検討してみてください。


敷金返還について

お久しぶりです
今回は敷金の返還について管理会社から通達がありました
入居年数は14年
当時は敷金2か月分の8万円
間取りは1Kの16・81㎡
タバコ吸わず

↑このような生活で
ハウスクリーニング代 40000円
キッチンクロス張替え13㎡ 1280×13 16640円

にて、戻ってくるのは20000円になるとのこと
ちょっと調べたところ
ハウスクリーニングは1㎡=1000円が相場らしいと言うこと
14年住んで8万の敷金のうち6万取られるのはどう考えてもおかしいなあとしか思えないのですが

契約書の中には原状回復の条項に
「原状回復の処置に一切異議の申し立てをしません」
とありましたが言いなりの金額では納得しかねます
このかかった料金は妥当な値段なんでしょうか?
ハウスクリーニング料金が一番気にかかるところです

アドバイスをよろしくお願いします (うきょ)
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敷金は故意・過失の損耗がなければ、通常の使用であればほとんどもどってくるはずです。国土交通省のガイドラインによるとハウスクリーニング代は家主負担で借主が負担する必要はありません。

仮にハウスクリーニング代が必要だとしても40000円は高いように感じます。(エリアにもよりますが相場2~3万円)

先の弊メルマガに公共相談施設について言及していますので、いろいろ情報を提供してもらえます。(興味があればコンタクトしてみてください)


修繕費の請求は妥当でしょうか?

4年前に入居した賃貸物件を昨日退去いたしました。その際補修費用としてクロス張替え代金として15万円請求されました。タバコのヤニが原因ですが、2LDKの物件で主にタバコを吸っていた場所キッチン・リビング・ダイニングはわかるのですが、ローカー・玄関までの請求に疑問を感じています。入居時に保証金として35万円解約時30万円引き、家賃9万5千円、更新2年に一度家賃2か月分(一度更新済み)。

タバコは一日家で吸う本数は10本程度ですが、ヤニがついているのはたしかにわかります、ですがキッチンからの油ヨゴレ等もあると思います。入居時タバコを吸う事も事前に不動産業者に通達しており、契約書にもタバコを吸うなという記載はありません。このような場合はクロスの張替えは自然劣化にならないのでしょうか?

立会い業者いわく「タバコは換気扇の下で吸わない限り借主の責任」と言われ困惑しております。
ご教授よろしくお願いいたします。
追伸:一度管理不動産は変わっておりますが、どちらの契約書もほぼ変わらない内容です。
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契約書の特約はどうなってますか? 禁煙となっていなければ自然損耗に近いですが あまりにヤニがひどいなら借主側の手入れに過失ありですが クロスとかは残存価値の分だけみればいいです。クロスは四年で残存価値は40%
6年では10%
平方メートル単位でその割合が負担になります。
畳 フローリングは特約あっても自然損耗とみなす場合がほとんどです。

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◆退去後の修繕費の請求について
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先日荒川区の3階建てマンションの1階に住んでいて退去しました。
1K、風呂便所別、オートロック、ペット可、家賃69000円、管理費3000円、敷礼2ヶ月ずつの物件で約2年半ほど住んで、『壁紙がヤニで汚れていて張り替え、風呂場のパッキンの黒ずみが落ちないから交換』でおよそ9万円敷金から取られて返金されました。

住み始めてから3ヶ月程で、重度の湿気とカビで一度管理会社に問い合わせたのですが、『そんな事は有り得ない』の一点張り、衣類や物品を数週間放置しているだけでカビだらけになり着れなくなる。

面倒だったので一年中扇風機回しっぱなしでカビないように努力したのですが、やはり修繕費で9万ってのは高すぎる気がします。

返金された場合はもう無理なんでしょうか?


契約書内の更新事務手数料について

2ヶ月ほど前にはお世話になりました

今回、アパート内で引っ越すことにしました
で、新規に契約を結ぶことになり契約書を見ると
やっぱり載ってます次回更新分の更新事務手数料
てっきり家賃の半分の請求なのかと思いきや今回も21000円の記載が
ちなみに新家賃は32000円

次回更新料は1・5か月分の48000円
火災保険の20000円
それに加えて更新事務手数料21000円は
どう考えても取られすぎじゃ?としか判断できないのですが
さりげなく電話で尋ねたところこの収入でやっているとか全住人から同じ額請求してるとのこと

他の住人に確認はしてません

未だにこの更新事務手数料の部分に不審を抱き続けてます
そもそも更新料1・5か月分から支払われるんじゃないかと思えますし

何か管理会社の言い分を黙らせる事の出来る助言があればよろしくお願いします
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更新料に関してはいろいろな判断があります。

依頼人も不満に感じているのであれば支払い拒否という選択肢もあります。この場合、管理会社、家主側は支払い督促、訴訟などの手続き、契約解除などの手段をとる可能性ありますが、司法の判断が仰げますので結果には納得もいきます。

過去の判例でもいろいろ更新料の司法判断が下されています。ネットでも調べられますので、その内容を見てからどうするか判断してみてください。

この場合結果はともあれ更新料の供託(法務局)はしておいたほうがいいでしょう。
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納得しきれないので自分なりの案を
メールにて送ったところ
「承諾書にサインいただけないようなので
店頭にて重要事項の対面説明をさせていただきます」
との返答が来ました
向こうの説明に流されそうで不安ですが
何か注意すべきところはあるでしょうか
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管理会社側は抜け道をふさごうとうまく攻めて来てますね。重要事項の対面説明されると、更新事務手数料など拒否は難しいように感じます。

対面説明受けずに、初めから司法の判断を仰ぐほうが納得しやすいように思います。(どうころぶかは裁判官の判断次第です)

あとはこの賃貸契約のするしないの依頼人の判断ですね。



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