敷金バックナンバー記事:敷金返還・賃貸トラブル相談室

敷金返還交渉や賃貸トラブルには法律の知識やノウハウを知らないと多大な請求に驚く場合もあります。トラブル解決の方法、ノウハウや、コツについて解説します。

敷金バックナンバー記事

賃貸トラブルで勝ちを得る人、そうでない人の差とは・・

賃貸トラブルで勝ちを得る人、そうでない人の差とは・・・いろいろな賃貸トラブルの相談を持ち込まれますが、数多くのケースを経験して

・この依頼人は勝ちそうだ
・この依頼人は管理会社に丸め込まれそうだ

というのはやりとりしていると何となく結末が読めるものです。というか否応なしに気ずかされます。読者の皆さんは賃貸トラブルに神経を集中していてまわりがよく見えないでしょうが、こちらは過去の経験などを加味しながら客観的に判断します。

長い場合は3~5ケ月くらいトラブルの処理に時間をとられるケースもあります。その間のやりとりは人それぞれイロイロです。

大体パターンは

1)2~3回のやりとりで問い合わせがなくなる場合

2)依頼人の方でもいろいろ調べて数多く問い合わせをしてくるケース

3)他の機関(消費者センター、弁護士相談、宅建協会など)を利用して
  その回答に対してどう思うかいろいろ意見を求めてくるケース

などなど。で結論として、勝つ確率が高いのはもちろん2)や3)です。2)や3)は依頼人の希望に近い結果になりますのでもちろん結末まで教えてくれます。

当たり前ですが、2)や3)の依頼人というのはどうしても勝ちたい、何が何でもトラブルのお金や敷金を取り戻したいという人が多いので当然取り戻すという意欲がとても強いです。

したがっていろいろ率先して行動しますし、自分でもいろいろ試行錯誤して考えようとします。この差が結局は取り戻せるか否か最後まで効いてきます。あきらめたらそこで終わり。

どんな世界でもそうですが、基本はみな同じようです。「あきらめなければ何とかなる」ではないでしょうか?この意欲、貪欲とでもいいますか、その差はとても大きいように感じます。

自分で判断つかないときはまわりにいろいろたずねてみる。ネット上でもどこかに解決のヒント、壁を乗り越える糸口が隠されています。

賃貸トラブルでもこの『鉄則』は同じようです。あきらめないでください。

【編集後記】
新聞の広告をいろいろな角度でから見るとおもしろいものです。行楽シーズンなので旅行の広告見てると、いろいろとキャッチコピーが目に飛び込んできます。

それにしても国内旅行なのにどうしてこんなに高いというのがゴロゴロありますね・・・。

一方海外ツアーで何でこんなに安いのというのもありますね。
海外の場合はいろいろ工夫があるのでしょうが、それにしても日本国内はやはり物価が高いということなのでしょうかね。それでも集客できるのは退職した団塊の世代が参加してくれるから??


上の階の騒音トラブルについて

上の階の騒音について近隣のトラブルで比較的よく聞くものですね。今回は過去相談の依頼のあったものから紹介します。

     ~~  ここから  ~~

引越しをしてまだ1ヶ月以内なのですが、上の階の住人の足音や夜中のイビキ、真夜中にドタバタ歩き回るなどの騒音に耐えかねて、退去することにしました。

この場合、敷金、礼金を1ヶ月分ずつ払っているのですが、1ヶ月も住んでいないのに敷金からクリーニング代を出してもらうと言われました。礼金も支払っているのに、敷金は全額返金しては頂けないのでしょうか?

     ~~ ここまで ~~

礼金は戻らない可能性が高いと思いますが、敷金は適切に交渉すれば返還させるのは可能でしょう。クリーニング代も負担する必要はありません。(国土交通省のガイドラインを参考にしてください)

ここは敷金を返還させるために、じっくりと戦略を練って行動されることをおすすめします。交渉には必ず証拠を確保しておくこと。そうすれば、法的手続きとなっても有利となりますし、相手も追い込めます。退去時立会いは損耗を指摘された箇所も含め主なところは必ず写真を撮影しておくこと。(できれば知人にも同席してもらい証人になってもらうこともいいでしょう)

とまあ敷金の方は心配ないでしょうが、わざわざ退去しなくてもまず管理会社、家主に充分動いてもらうのが先のような気がします。うまくいけば上の階の住人もおとなしくなる可能性もあります。

そのほかにも可能性は低いですが、住宅の欠陥というもあります。そのとき家主には天井裏の防音工事などの要求もだすべきでしょう。

また、地元の簡易裁判所に調停を申し立てるという方法もあります。費用的にも安いですし、調停委員があなたに代わって上の階の住人を説得してくれます。

騒音以外にも結構使える手です。トラブルでお悩みの方は一度試してみてください。


【編集後記】
すっかり涼しくなったとおもいきや、最近の集中豪雨というのはすごいですね。ニュースの映像見てると、昔の豪雨と質がだいぶ変わってきているなあと感じます。

この集中豪雨は積乱雲が一気に発達して雨をふらせるというものですがこれも温暖化の影響なのでしょう。

くわえて今年は変だと感じたのが台風がほとんど本土に接近、上陸しないこと。まあ降水量は充分なので、水不足の懸念はないでしょうが、やはり気象は温暖化でおかしくなってるんでしょうね。


駐輪場の値上げについて

駐輪場の値上げについてよく契約の更新時や、途中でもあるかもしれませんが、家賃や駐車場の値上げ交渉というのをトラブルでよく聞きます。今回は掲示板に出ていたのを少し引用させていただきます。

 ~~  ここから  ~~

現在賃貸マンションに住んでいます。契約更新が済んだところです。(2年更新)家賃には、家賃+ガス・水道料金+駐輪場(自転車・原付)代+管理費として引き落とされています。

このところ、下記のように大家が値上げを言ってきています。

駐輪場の料金を来月から倍額にすると言い出しました。屋根もなく、地価を考えても1000円~1500円/月と高い額です。更に倍額にするといいます。契約更新のときに説明も受けておらず、契約書に記載もなく、変更もありえるとの記載もないため、同意できないと応えたところ、「契約更新のときにうっかり言い忘れた」と言います。

うっかりで、契約書で交わしていない内容を、簡単に変更できたら、法はいらないのではないかと言いました。そうすると、せめて当面500円余計に支払ってもらえないかと。私は次回の契約更新までは同意できないといいましたが、大家さんは「また改めて話しましょう」といい電話を切りました。

このように契約書で交わした額を忘れていたといって簡単に引き上げ、勝手に銀行から増額して引き落とされるのは、おかしいのではないでしょうか。どのように対処すればよいか、教えてください。

     ~~ ここまで ~~


このケースではこの契約自体にはなにも駐輪場の値上げについて言及がありませんので、家主から仮に法的手続きされても借主に何ら支払い義務はないかと思います。

従って次回更新の契約までは支払い義務はないと拒絶することは問題ないとおもいます。

もし契約書に値上げがあればまた取り扱いは変わってきますが、野放図に認められるというわけではありません。

ただ、駐輪場の場合は金額が低いので揉める度合いが家賃などに比して低いのではと思います。

この駐輪場の値上げは千円くらいの金額ですが、駐車場、家賃の値上げだと3~5%くらいはあるのではないでしょうか?

最近ガソリンをはじめ、食品なども値上げされてます。
今後インフレ懸念が続きますので、家賃などの値上げというのが増えてくるのではないかと予想します。

この駐輪場の件ではありませんが、自分の賃貸物件でもそういう交渉がある可能性というのは危機管理として事前に研究しておいたほうがいいでしょう。

これまで10年以上デフレが続いていたので、インフレに対してピンとこないかもしれませんが、今回の駐輪場の書き込み見ながら家賃の値上げなどこういうケースがこれから増えていくのではという予感がします。

皆さんもその時がきてもあわてないようにしっかり研究しておきましょう。


クロス(壁)の損耗・汚れの具体的事例(その2)

今回はクロス(壁)についての解説(その2)です。

番号は前回からの続きからナンバーリングしてます。

7)電化製品(テレビ、冷蔵庫など)によるその背面のクロスの黒ずみ

入居した当時真っ白だったクロスもいわゆる電気やけによりだんだんと黒ずんできます。

テレビ、冷蔵庫などは生活必需品ですのでこのような電気やけの損耗も借主の通常使用でも避けられない現象ですので、借主の負担ではありません。


8)エアコン設置による壁のネジ穴やビスの跡

テレビ、冷蔵庫と同様にエアコンを設置している家庭がほとんどでしょう。

したがって、これらの設置による壁のネジ穴やビスの跡も通常使用による損耗として借主が修繕する必要はありません。


9)エアコンからの水漏れによる壁の腐食やカビの発生など

エアコンの保守・点検は所有者の行うものであり、その保守や点検を怠ったために発生した損耗については借主の善管義務違反として借主がその修繕費用を負担することが多いようです。

また、そのエアコンが家主所有で最初から設置されている場合でも、借主が水漏れに気ずいていても放置している場合には、やはり借主の善管義務違反として借主にその修繕費用の負担を求められるケースが多いようです。

10)結露の放置が原因のクロスのカビやシミ

結露は、建物の構造によって決まります。

したがって、このケースも通常使用によってもありうるケースですので、借主が負担する必要はありません。

これは判例にもでています。

11)引越し時にできた引っかき傷

引越し時に家具の移動の際に、友人と一緒に運んでいた家具があたって壁に大きな傷ができたなんてこともあります。

この場合は借主の善管義務違反としてその修繕費用の負担を求められるケースがありますので注意してください。

12)犬やネコなどのペットの引っかき傷

賃貸マンションなどでは、今だペットの飼育可というところは少ないと思いますが、ネコの爪の手入れで引っかき傷が激しい場合など、借主の善管義務違反としてその修繕費用の負担を求められるケースが多いです。

このようにペットを飼育する場合は充分に注意する必要があります。

最近ペット可とする賃貸マンションもありますが、この場合も同様ですので大きな傷は借主負担を求められますが、軽微な傷は家主との話合いになりますが、免除となるケースもあるようです。


クロス(壁)の損耗・汚れの具体的事例(No.1)

退去後にもめることが多いのはやはり損耗を経年変化か借主の故意、過失かと判断することでしょう。

当然管理会社と借主の見方は異なります。

今回から何回かに分けて具体的な損耗の負担についてどちら側が負担するかを事例をあげながら解説していきます。

今回はクロス(壁)についての解説です。

1)日光によりクロスが変色した場合
これは簡単ですが、日に照らされて入居した当時真っ白だったクロスもだんだんと変色してきます。これは借主の通常使用でも避けられない自然現象ですので、借主の負担ではありません。

2)ポスターや絵などを壁に貼った画鋲やピンの穴
ポスターや絵を壁に貼るという行為は借主が通常に行うことであり、したがってこれらの画鋲やピンの穴は借主が修繕する必要はありません。

3)壁に物を設置した際の釘やネジの穴
鏡や時計を壁に設置することは多いです。これらは重さも軽いので釘など壁に打ち込んでささえることが多いですが、これも借主は負担する必要はありません。

では、大きな棚のようなもので重量物など通常設置するとはいえない場合はどうでしょうか。これらを設置すると結構大きな釘穴、ネジ穴で下地ボードに貼り替えが必要な場合はあるでしょう。これらは通常の損耗を超える範囲として借主が負担するケースが多いようです。

4)壁にポスターや絵を貼った跡のクロスの変色むら
このケースも通常使用によって普通にあるケースですので、借主が負担する必要はありません。

5)タバコのヤニによるクロスの黄ばみなど
室内でタバコを吸うこと自体は通常の使用の範囲であり、特に違反ということにはあたりません。ですからよほどのヘビースモーカーで部屋の汚れが尋常ではないと判断されないかぎりは通常借主が負担するということはありません。

しかし、やはり臭いや黄ばみが目立つと管理会社は借主の責任ということでいい口実を与えることにはなると思います。

これを避けるにはやはり写真を撮っておいて備えるしかないのですが、臭いや黄ばみとかは主観の問題であり揉める原因にはなりますので、調停などで第3者の判断に委ねられるケースもあります。


6)クロス、壁への子供の落書き
これは借主の善管義務違反として認定されることがほとんどでしょう。

借主の負担となることが多いです。

次回もクロス編(その2)をお届けします。

以下は興味のある人のみ読んでください。

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借主の過失部分の退去前のリフォーム申告は可能か?

前回は、退去後管理会社が借主の修繕箇所(新「クッションフロア」)に気づいたという話でしたね。

管理会社の対応は
1)これは依頼人が許可なく勝手に造作したと認定する
2)原状回復を借主に要求
3)自分の下請けの業者に単価上乗せして、工事代請求

折角依頼人がリフォームしても、それを認めない可能性が決してな
いとはいえません・・・。

退去後にこれを管理会社にされるとほんとに参りますよ。

今回この対策はどうするかということでしたね。

対策は貼替のリフォームを自分でしたいと家主に申告するしかないのですけどね。認められるかは・・・??? です。


借主の明らかに過失がある場合どうする? 

物件退去前に、あなたの過失で部屋に損耗を与えてしまったというケースもあると思います。

ほっていたが、いよいよ退去が近くなりどうするか決断しないといけません。

さてどうしましょう・・・。

最も安くあげるコツは自分で修繕してしまうということです。

自分でできないときは、リフォーム業者に見積もりして依頼するのが安価でしょう。

退去後、管理会社の下請けが工事するとその見積り額はかなり高くなると考えていたほうがいいですね。

例えば「床のクッションフロア」の損耗ということでしたら、貼替えだけでしたら自分でリフォーム業者に依頼すればそれほどの費用にはならないはずです。

新聞の折込チラシに結構リフォーム業者の見積り額がでてます。

例えば・・・こんな感じ

・クッションフロア;2400円/m2~

・クロス;エコノミー  680円/m2~
     スタンダード 735円  ~
     ミドル    987円  ~
     デラックス 1365円 ~

クロスって、スタンダードでも700~800円でできるんですね。

けっこう安いんだと気がつきます。

もちろん地域差もあるでしょう。

(上はウチの新聞のほんとのチラシから抜粋したものです。)
         ↓
安く見積もりできて、退去前リフォーム終了
         ↓
退去後、管理会社も新「クッションフロアー」に気がつかず
         ↓
      敷金精算、無事終了

と普通ならば、問題になりません・・・が、

しかし、世の中いろいろな管理会社、家主がおります。

次の場合がないとはいえません。

まず、退去後管理会社が新「クッションフロア」に気づいたとします。

1)これは依頼人が許可なく勝手に造作したと認定する

2)原状回復を借主に要求

3)自分の下請けの業者に単価上乗せして、工事代請求

結局、折角依頼人がリフォームしても、それを認めない可能性が決してないとはいえません・・・。

これを管理会社に退去後されるとほんとに参りますよ。

こういうケースの対策も一応事前にちゃんと考えておかないといけないので疲れます。

その対策は次回で・・・。

以下は興味のある人のみ読んでください。

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メールカウンセリング申し込みの方へのアナウンス

弊サイトにもお知らせしましたが返事がないので、ひょっとして
読者さんのなかにいるかもと思い、号外を配信します。

これが最後です。

【07/1/26付】

無料カウンセリングお申し込みのN・H様/女性(07/1/24受付)

07/1/24夕方、当方よりメールを返信しておりますが、貴回答はいまだ受信しておりません。
(特にエラーになってませんので、貴方の迷惑メールのフォルダに格納されてないでしょうか?)

もし誤って当方のメールを削除された場合、再送させていただきますので、その旨指示ください。

できるだけ正確な回答を心がけているため、契約書周辺の正確な情報は不可欠です。他の多くのご依頼人のケアもありますので、貴回答があるまでこちらからのアクションはひかえさせていただきます。

何卒ご了承願います。

⇒お問い合わせ先はサイトから、または、一番下の無料メールカウンセリングのリンクからどうぞ。

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通常裁判に変更されたらどうする??

最近、訴訟に触れた内容ばかりでおもしろくないかもしれませんが、かまわずしばらく訴訟関連でいきます・・・。

今、カウンセリング受付中の相談内容も揉めてます。
訴訟になりそうですね・・・。

少額訴訟をおこして、準備万端あとは呼び出しでの対決を待つだけと自信満々に待っている借主の読者さんがいたら、ちょっと待ってください。

安心するのはまだ早いですよ。

というのは被告(家主)が少額訴訟を受けるかどうかはまだ決まっていないんですよ。

これはどういうことかというと、訴状を受け取って被告は少額訴訟で争いたくない場合は通常訴訟にしたいと申告すればその訴訟は通常訴訟になってしまうんですね。

これはありえない話ではないんですよ。

これって実は借主にとっていろいろ問題というか大問題がでてきます。

被告(家主)が勝ち目がないとか感じたときは嫌がらせされる場合も決してないとはいえないということです。

まず、費用の問題がでてきます。

弁護士を雇う必要がでます。そのときの費用は20~30万円ではすまないでしょう。


訴訟の不確定要素とは?

前回は、裁判でさらに他にも不確定要素があるのです・・・で終わりましたね。

それは●●●と○○○○です。

これがわかる人は、ほとんどいないはずです。

わかった人には何か特典つければよかったですね。

さて何でしょう?
 ・
 ・
 ・
 ・
 ・

それは裁判官と司法委員です。

どうして裁判官と司法委員が不確定要素なんだ?と疑問に思うかもしれません。

例えば、どういう訴訟でもいいんですが、よく新聞に出ている記事で控訴したときに1審(地裁レベル)と2審(高裁レベル)で判決が分かれるケースがよくあります。

原告の逆転勝訴とか、敗訴とかでてますよね。

なぜだろう??って以前ほんとに不思議に思っていたんですが、

裁判官の質が違うから??  まさか・・・。

1審と2審で逆転、最高裁でまたひっくり返って1審と同じでは、2審の高等裁判所の判事のレベルが低いという結論になりますか?

違いますよね。

ではなぜ、こうした判決が異なるのか?

もちろん新たに出てきた証拠が違うとか弁護士が交代して辣腕弁護士の貢献が効いた等いろいろ多角的な見方もありましょう。

加えて私が思うに、やはり裁判官が一人一人考え方が異なるというファクターが加わるからではと考えるんですよね。

少額訴訟の場合、判事1人です。(通常裁判の場合3人です。)

これってけっこう不安に感じません?

また、敷金返還の通常裁判での判決も原告(借主)にいつも有利な判決ではないようです。(地域でもいろいろ異なる判決がでてます。)

また、全国の地方単位、県単位でも判決に違いが見られます。

よく判例研究してみてください。

さらに、裁判には司法委員が調停役で登場します。

これがまた曲者です。



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