敷金返還交渉や賃貸トラブルには法律の知識やノウハウを知らないと多大な請求に驚く場合もあります。トラブル解決の方法、ノウハウや、コツについて解説します。

賃貸・敷金相談Q&A(2)

家賃の差と更新料の有無について

最近、自分が住んでいるアパートの部屋が他の部屋よりも、八千円も高い事に気が付いてしまいました。しかも、複数の不動産屋に賃貸情報が載っており、更新料のある所とない所があったのです。

先月更新を済ませたばかり(3回目)でかなりショックです。しかも複数の棟があり、私の所は一番古い建物なのに、新しい所よりも家賃が高かったのです。値下げ交渉は、次の更新まで待つべきでしょうか?更新料は、別の不動産屋と契約しないと、払い続けなくてはいけないのでしょうか?アドバイスお願いします。
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月八千円の差というのは大きいですよね。最近は賃貸物件も増えていて、年数が経過すると家賃の相場は下がり気味ですのでどうしてもこれくらいの差がでるのでしょうかね。ともかく、すぐに値下げの交渉をはじめるべきです。管理会社との交渉が不調の場合でも、家主と直接交渉しましょう。

家主にしてみれば空室のままだと新たに入居者を探す間は家賃収入が途絶えますし、いつ入居者が見つかるかもわかりません。家主の立場だと値下げしても物件が借家人で埋まってくれるほうが有利です。ただし、値下げしなければ退去するくらいの意気込みも必要ですので、そのくらいの「圧力」もかけておきましょう。(逆にいえばそれくらいでないと相手も応じない可能性もあります)

あるいは今の契約を破棄して、新しい方の棟(家賃が8千円?安い)部屋に移りたいという交渉も可能でしょう。うまく交渉してみてください。(更新料は本来全く払う必要はないのですが・・・今回の分はもう支払ってしまったので取り返すのは残念ながら至難でしょう)
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お返事ありがとうございます。早速、休み明けにでも、管理会社の方に交渉してみようと思います。 更新料は、次回の更新時に相談して 交渉がうまくいかなければ、引っ越す覚悟でがんばってみます。
もうひとつ質問があるのですが2ヶ月後に、 火災報知機の取り付け期限がきます。
この場合、取り付け工事と費用の負担は、大家または管理会社が行うべきだと思うのですが、実際 どうなのでしょう。お忙しいところ、誠に申しわけありませんが、お答えいただければ幸いです。
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火災報知機の取り付け工事と費用の負担についても、賃貸物件の設備になりますので当然経費は家主持ちでしょう。実際、今依頼人に請求がきてるんでしょうか?


家賃・敷金・礼金の返金は可能でしょうか?

家賃・敷金・礼金について皆様にお聞きします。

昨年の9月に借家に引っ越してきました。家賃65000円・敷金65000円・礼金65000円です。
今年の2月中旬に契約している不動産屋以外の不動産屋の社長が家に来ました。内容は大家がこの借家を売りに出したので「3月中旬までに出て行くか買うかの答えを出してほしい」との事でした。
金融機関に融資の相談に行った所OK!と言われたので購入を考えています。
そこで今までに支払った家賃・敷金・礼金の返金は可能でしょうか?契約時には「大家さんは絶対にこの家は売りません」と不動産屋に言われました。皆様のご意見宜しくお願いします。 (新潟在住)
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「管理している不動産屋以外の不動産屋の社長が家に来ました・・・」というのがどうも引っかかります。普通なら家主は管理している不動産屋に、売買の媒介を依頼するものです。ほんとに「大家がこの借家を売りに出した」かを直接家主に確認されてから行動されたほうがいいでしょう。
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お返事ありがとうございます。

尚、大家さんに直接話を伺った所「売りたい」との事でした。
なぜ別の業者なんですか?と聞いたのですが答えてもらえませんでした。ですので借家仲介業者と売買仲介業者が違います。
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借家仲介より売買仲介のほうがおいしいので、別の業者に売買を依頼するというのは何か裏があるんでしょうねきっと・・・。(交渉に来た不動産屋の社長は立退交渉のプロかもしれませんね。できるだけ安価な立退料にするために家主が依頼したのでしょうか??)

さてこの場合、いい条件を引き出すにはあわてて買わない方がいいでしょう。(ほんとに買いたくても、ここは本心を表に出さず・・・、「気が変わって引越しも視野にいれている」くらいにしたほうがいいです)なぜなら、家主都合で売りに出してますので、もし依頼人が買わない場合で売れた場合には家主は立退料(引越し費用)を依頼人に支払わなければなりません。⇒これが結構な金額になるでしょう。

せっかくですのでまわりの売り物件と現在の賃貸物件でどちらを購入したほうが有利かじっくり比較しましょう。これに立退料がからんできますのでいろいろおもしろい比較ができるはずです。

まずは立退く場合にどれくらい立退料を支払うつもりがあるのか打診してみましょう。(それが妥当かも含めて)それに今までに支払った家賃・敷金・礼金の返金もからめてじっくり交渉されることをおすすめします。今依頼人は非常に優位な立場にいることをお忘れなく。うまく交渉してください。Good Luck!


敷金返還交渉のコツについて伺います

わたし自身も来月引越しをする為、色々と勉強しているのですが、わからないことも多々ありまして。
ご相談に乗っていただけると幸いです。

7年間住んだ賃貸から引越しをします。今まで契約書など、あまり気にしていなかった自分が悪いのですが、消費者契約法や敷金返還に関するガイドラインなどについて少し勉強をしたあとに契約書を見直すと・・・。

あまりにも借主の事をを考えていない一方的な内容に気づきました。

自然消耗の場合でも、畳や襖・壁クロスなどの張替え費用が折半となっており(本来は減価償却分を考え現存価値の分だけでよいはずですよね)ハウスクリーニングも全て退去する時にしていく、とあります。ハウスクリーニングも水周り以外は貸主側の責任なはず(と教えられました)

もちろん契約書にサイン・押印しています。が、契約時も更新時も細かい説明などありませんでした。

この特約を全て無効にしたい、など勝手な考えはありませんが、やはり国交省のガイドラインに沿った内容を完全に逸脱した分は払えません。

不動産会社にもお世話になった部分もあり、こちらもケンカすることなく穏便に話し合いで済ませたいです。

7年も居住し三回も契約更新しています。何とか不動産屋と交渉するためには、どうしたらよいでしょうか?よろしくお願い致します。
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敷金は借主の故意、過失の損耗がなければ全額返還されるべきものです。しかしながら、昨今の賃貸物件の供給過剰から物件の競争も厳しく、原状回復費用に敷金をあてることを期待する家主が多いのが実態です。

敷金の交渉の流れは以下の通りですが、多くの場合借主が反論できる材料がない場合は高額の負担、法的手続きができない(嫌う)場合もしかりです。納得できずに法的手続きになっても一部の借主を除くと裁判官、司法委員の和解のすすめで不本意ながらも合意というパターンが多いでしょう。

 管理会社(家主側)からの精算書(案)
    ↓
 国交省のガイドラインに沿った反論
    ↓
 管理会社(家主側)の反論
    ↓
  (合意できない場合の証拠集め)
    ↓
   交渉不成立
    ↓
   法的手続き
    ↓
    和解

不動産会社(管理会社)も通常家主側に立って家主に歯向かうような行為は決してしません。いくら賃貸中にお世話になったとしても、借主のために働いてくれるとは期待しないほうがいいでしょう。(敷金を取り戻すには結局全面対決しかありません。)

基本は、国交省のガイドラインに沿った反論をくりかえし借主に有利な証拠を確保し相手の言うことを論破することです。法的手続きでも借主に必ず有利に働く保証はありません。そのために証拠を固めていくのです。(いきなり内容証明を送るということもないです)

あなたの場合、
・畳や襖・壁クロスなどの張替え費用
・ハウスクリーニング代

上記2つとも負担する必要はありません。

敷金交渉の場合解決に時間がかかる場合が多く、いろいろな管理会社の対応があるため、借主と数多くのやりとりをしてアドバイスするケースが多々あります。掲示板のような回答で簡単にすませられることは稀です。現在多くの依頼相談もかかえており、敷金交渉全体をこの掲示板から指示を出すことは難しいですので、真剣に取り返す気持ちがあるのでしたら他の依頼人と同じく以下よりお申し込み願います。


お香の臭いが原因で壁紙の張り替え代を全額払わされそうです

お香のにおいが臭いと言われて家主に壁紙の張り替え代を全額払わされそうです。

契約書には禁煙とはありましたが、この場合お香やアロマキャンドルなども含むのでしょうか?
詳しいところをお教えください。よろしくお願いいたします。
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契約書には禁煙とありますので、家主が部屋に臭いがつくのを嫌っているというのが容易に想像できます。では、タバコの臭いとお香の臭いが同じか否かが争点になります。(タバコ以外は"例外"とはならないと思います)

お香の臭いを万人が好むとは限りません。とすればここではお香の炊いたときに部屋に臭いがつかないように、借主が「善管注意義務」(窓をあけて換気をしたか)をしていたかが問題となるでしょう。⇒臭いがついてますので「善管注意義務」違反と判断される可能性が高いでしょう。

法的に争っても全額借主が負担する必要はありませんが、それ相応の負担はやむをえないと思います。あとは負担比率を公平な第三者に判断してもらうほうがいいかもしれませんね。(裁判官や司法委員)私が司法委員なら落とし所を費用折半でどう?という感じで和解させますね・・・。



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