敷金返還交渉や賃貸トラブルには法律の知識やノウハウを知らないと多大な請求に驚く場合もあります。トラブル解決の方法、ノウハウや、コツについて解説します。

敷金とは

敷金返還請求する

自然ないし普通に生活して生ずる損耗については、家主の負担により修繕されるべきものです。このような理由にもかかわらず、修繕費を敷金から差し引かれた場合や理由もないのに敷金を返してくれない、そんな家主さんが最近目立ちます。

敷金精算交渉をしても家主サイドから、納得のいく説明がえられず、したがって敷金も返還されないというケースもでてきます。

こういう場合は、内容証明郵便で敷金返還請求をしましょう。
敷金返還請求の証拠として内容証明郵便が効力を発揮します。

それでも返してくれないときは、小額訴訟または支払督促の手続きをとることになります。


「判例で特約は無効」に対する管理会社の回答は?(No.8)

前回の宿題は、原状回復の特約に関して管理会社に
「過去の裁判ではほとんど原状回復は特約は無効であるという判決が
でている」と回答、これで敷金返還は一件落着するでしょうか?

という問題でしたね。

さて皆さんの回答はいかがでした??

管理会社はこの借主判例でも結構研究してるなという目でみますが、決して
全額返金はしないです。(減額くらいはしますけどね。)

全額返金は絶対無いです。

皆さんの敷金は、家主は賃貸期間中の2~5年くらいでしょうかその間
にリフォームやら、修繕とかの運転資金でもう使っちゃってるんですね。

手元にはないんですよ。
ですから減額はするかもしれませんが、その額はできるだけ少なくというの
が本音です。

で、向こうは何と言ってくるか?

一番オーソドックスなのは

こんな感じです。

   ~~~   ここから  ~~~~

『家主側としては、重要事項説明・契約書特約にも記載し、原状回復費の負
担があることを入居時に理解頂いての契約ですので、畳・襖・清掃代程度は
ご負担頂きたいというのが率直な気持ちです。

(この契約時に入居者が特約の内容を理解していたかが重要な部分である
とも言われております。)

当然、訴訟等により司法に判断を委ねた場合、家主側にとって不利な判決
がでているのも確かです。

ただ、家主としても訴訟での決着は望んでいないので、借主様の納得のいく
範囲をご提示いただき、家主と交渉したいと考えております。

管理会社としては、敷引き○ヶ月のご負担にて解決できればと考えており
ますがいかがでしょうか。』

    ~~~   ここまで  ~~~~


管理会社では判例が話題として出た時点で、裁判も当然視野にはいってき
てます。

嫌だな・・・、めんどうになってきたと思っています。

それで、もう適当なところで終わらせようと考えるのですが、決して全額
返還にはしません。

あとは、条件つけておとしどころの交渉になるわけです。
裁判にしたくないので、このへんで折り合いつけようと条件だしてきます。

借主の皆さんがどれくらい戻れば満足かだけの問題なのです。

たいてい特約には敷引が設定されているはずです。リーフォーム負担
あるなしにかかわらず家賃の○ケ月分を差し引くという感じで特約に盛り
こまれているはずです。

敷引き1~2ケ月分なら早くおわらせたいのでOKという方もいるでしょう。

いや、納得できない全額取り戻したいという方は、
次はこの方法にすすんでください。

今回はここまで。

△敷金返還交渉で困っているという方、
 交渉に行き詰まっている方
 こちらの掲示板でも相談承ります。


敷金とは

敷金とは、賃貸借契約が終わったときに借主に債務(例;ドアなどを壊してしまった場合に、その修繕をしなかった時などがあたります)がある場合、その額を差し引き、残った残額を借主に返還する約束で借主から家主に支払われるお金のことをさします。

普通、居住用物件の場合で、家賃の1~3ヶ月位が一般的ですが、営業用の物件ではその額が10ヶ月分以上ということもあります。


家主は、賃貸借契約が終わったときに、特別の理由がない限り建物の明け渡しを受けた後に借主に敷金を返還しなければなりません。

すなわち、建物の修繕が必要な場合や家賃の滞納がある場合、その額を差し引きした残額を返還することになります。

この場合に注意しなければならないのが、その建物の修繕の原因が借主の故意、過失によるものか、それとも経年変化による自然損耗かというのが問題になります。


国土交通省の原状回復の負担のガイドラインとは?

国土交通省は、原状回復の負担についてガイドラインを示しています。

このガイドラインは、退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をまとめたものです。

【ガイドライン例】
★貸主負担分
・破損していない畳の裏返しや表替え
・家具による床などのへこみ
・日照による畳やクロスの変色
・タバコのヤニ
・テレビや冷蔵庫後部の黒ずみ
・壁などの画びょう、ピンなどの穴
・専門業者による全体のハウスクリーニング
・台所、トイレの消毒
・浴槽、風呂釜の取り換え
・破損や紛失していないかぎの取り換え

★借主負担分
・設備機器の故障、使用不能
・カーペットに飲み物などをこぼしたことによるシミ、カビ
・冷蔵庫下のサビ跡
・引越し作業で生じたヒッカキキズ
・雨が吹き込んだことなどによるフローリングの色落ち
・台所の油よごれ
・結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ
・壁などのくぎ穴、ねじ穴
・天井に直接つけた照明器具の跡
・飼育ペットによる柱などのキズ
・風呂、トイレ、洗面台の水あか、カビなど
・日常の不適切な手入れもしくは用途違反による設備の毀損

このように、具体例を示していますが、あくまでも一般的な基準であり法的拘束力はありません。 また、特約についても「必要性がありかつ客観的で合理的理由」があれば認められます。



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