敷金返還交渉や賃貸トラブルには法律の知識やノウハウを知らないと多大な請求に驚く場合もあります。トラブル解決の方法、ノウハウや、コツについて解説します。

賃貸用語解説

消費者契約法とは(全文掲載)

消費者契約法とはどういうものかまだよくしらないという方のために以下内閣府のHPからの引用をご紹介します。参考にしてください。

【消費者契約法の概要】
消費者契約法の施行は平成13年4月1日です。したがって、対象はそれ以降の契約ということになります。時効は契約締結の時から5年、取消権行使期間は、追認することが出来る時より6ヵ月間ということです。

消費者契約法は事業の為ではなく、個人消費者が事業者と契約した場合に有効です。例えば以下のようなケースで業者が告知した際には、第四条の条文により契約の取り消しを求めることが可能です。

1) 消費者の不利益となる事実を故意に告げない場合⇒不利益事実の不告知
2)消費者が店舗等から退去する旨の意思表示を示したのに、事業者が退去させない場合
 ⇒退去妨害
3) 「必ず儲かる」等の断定的表現で誘導 ⇒ 断定的判断の提供
4) 事実と異なる事を告知 ⇒ 不実告知
5)消費者が住居等から退去する旨の意思表示を示したのに、事業者が退去させない場合 
 ⇒ 不退去


平成13年4月1日施行
消費者契約法 原文

第一章 総則

(目的)
第一条 この法律は、消費者と事業者との間の情報の質及び量並びに交渉力の格差にかんがみ、事業者の一定の行為により消費者が誤認し、又は困惑した場合について契約の申込み又はその承諾の意思表示を取り消すことができることとするとともに、事業者の損害賠償の責任を免除する条項その他の消費者の利益を不当に害することとなる条項の全部又は一部を無効とすることにより、消費者の利益の擁護を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。

(定義)
第二条 この法律において「消費者」とは、個人(事業として又は事業のために契約の当事者となる場合におけるものを除く。)をいう。

2 この法律において「事業者」とは、法人その他の団体及び事業として又は事業のために契約の当事者となる場合における個人をいう。

3 この法律において「消費者契約」とは、消費者と事業者との間で締結される契約をいう。

(事業者及び消費者の努力)
第三条 事業者は、消費者契約の条項を定めるに当たっては、消費者の権利義務その他の消費者契約の内容が消費者にとって明確かつ平易なものになるよう配慮するとともに、消費者契約の締結について勧誘をするに際しては、消費者の理解を深めるために、消費者の権利義務その他の消費者契約の内容についての必要な情報を提供するよう努めなければならない。

2 消費者は、消費者契約を締結するに際しては、事業者から提供された情報を活用し、消費者の権利義務その他の消費者契約の内容について理解するよう努めるものとする。

第二章 消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の取消し
(消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の取消し

第四条 消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対して次の各号に掲げる行為をしたことにより当該各号に定める誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。

一 重要事項について事実と異なることを告げること。当該告げられた内容が事実であるとの誤認

二 物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものに関し、将来におけるその価額、将来において当該消費者が受け取るべき金額その他の将来における変動が不確実な事項につき断定的判断を提供すること。当該提供された断定的判断の内容が確実であるとの誤認

2 消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対してある重要事項又は当該重要事項に関連する事項について当該消費者の利益となる旨を告げ、かつ、当該重要事項について当該消費者の不利益となる事実(当該告知により当該事実が存在しないと消費者が通常考えるべきものに限る。)を故意に告げなかったことにより、当該事実が存在しないとの誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。ただし、当該事業者が当該消費者に対し当該事実を告げようとしたにもかかわらず、当該消費者がこれを拒んだときは、この限りでない。

3 消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対して次に掲げる行為をしたことにより困惑し、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。

一 当該事業者に対し、当該消費者が、その住居又はその業務を行っている場所から退去すべき旨の意思を示したにもかかわらず、それらの場所から退去しないこと。

二 当該事業者が当該消費者契約の締結について勧誘をしている場所から当該消費者が退去する旨の意思を示したにもかかわらず、その場所から当該消費者を退去させないこと。

4 第一項第一号及び第二項の「重要事項」とは、消費者契約に係る次に掲げる事項であって消費者の当該消費者契約を締結するか否かについての判断に通常影響を及ぼすべきものをいう。

一 物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものの質、用途その他の内容

二 物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものの対価その他 の取引条件

5 第一項から第三項までの規定による消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の取消しは、これをもって善意の第三者に対抗することができない。

(媒介の委託を受けた第三者及び代理人)
第五条 前条の規定は、事業者が第三者に対し、当該事業者と消費者との間における消費者契約の締結について媒介をすることの委託(以下この項において単に「委託」という。)をし、当該委託を受けた第三者(その第三者から委託を受けた者(二以上の段階にわたる委託を受けた者を含む。)を含む。次項において「受託者等」という。)が消費者に対して同条第一項から第三項までに規定する行為をした場合について準用する。この場合において、同条第二項ただし書中「当該事業者」とあるのは、「当該事業者又は次条第一項に規定する受託者等」と読み替えるものとする。

2 消費者契約の締結に係る消費者の代理人、事業者の代理人及び受託者等の代理人は、前条第一項から第三項まで(前項において準用する場合を含む。次条及び第七条において同じ。)の規定の適用については、それぞれ消費者、事業者及び受託者等とみなす。

(解釈規定)
第六条 第四条第一項から第三項までの規定は、これらの項に規定する消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示に対する民法(明治二十九年法律第八十九号)第九十六条の規定の適用を妨げるものと解してはならない。

(取消権の行使期間等)
第七条 第四条第一項から第三項までの規定による取消権は、追認をすることができる時から六箇月間行わないときは、時効によって消滅する。当該消費者契約の締結の時から五年を経過したときも、同様とする。

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内閣府
(引用;http://www5.cao.go.jp/2000/c/0512c-keiyakuhou.html)


消費者契約法を解説します

消費者契約法とは、平成13年4月1日に施行された法律で、その目的は消費者の利益を保護するために作られたものです。

宅建業者の不適切な勧誘により締結された契約や、賃借人などの利益を不当に害する契約は無効とすることができます。

これは宅建業者と消費者では、その交渉力や法律などに関する知識などに大きな差があるという認識のもとに、消費者は賃貸契約を取り消すことが可能となりました。

この法律の施行により、原状回復の特約を契約書に規定しても、賃借人に一方的に不利益を与えていると判断された場合は、その契約書の特約は無効とされる可能性があります。

実際、最近の裁判所の判例でも上記判決が下された例も出てきています。


敷金とは

敷金とは、賃貸借契約が終わったときに借主に債務(例;ドアなどを壊してしまった場合に、その修繕をしなかった時などがあたります)がある場合、その額を差し引き、残った残額を借主に返還する約束で借主から家主に支払われるお金のことをさします。

普通、居住用物件の場合で、家賃の1~3ヶ月位が一般的ですが、営業用の物件ではその額が10ヶ月分以上ということもあります。

家主は、賃貸借契約が終わったときに、特別の理由がない限り建物の明け渡しを受けた後に借主に敷金を返還しなければなりません。

すなわち、建物の修繕が必要な場合や家賃の滞納がある場合、その額を差し引きした残額を返還することになります。

この場合に注意しなければならないのが、その建物の修繕の原因が借主の故意、過失によるものか、それとも経年変化による自然損耗かというのが問題になります。


仲介手数料問題とは

家主から預かっている物件に借主を見つけると、業者に成功報酬として
支払われる手数料のこと。

宅地建物取引業法により、最高限度額が規定されており、賃貸の場合
借主、家主双方より合わせて賃料の1ケ月分以内となっています。

これまでは借主から1ケ月分を徴収するケースがほとんどでしたが、
平成12年に仲介業者のエイブル、ミニミニの2社に対して、東京都
が行政指導したことで、翌年エイブルが仲介手数料の大幅減額を実施
しました。

このことが全国的に波及して、仲介手数料減額がはじまりましたが、
現在では一部に限定されているようです。


原状回復とは

原状回復とは、賃貸住宅の物件の退去時に行います。

国土交通省が平成10年に作成した原状回復のガイドラインによれば、
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値現象のうち、賃借人の故意、
過失、その他、通常の使用による損耗」に位置ずけされています。

すなわち、普通に居住して発生する自然損耗や汚れは等は経年劣化と
され、借主には修繕の義務はありません。

賃貸契約書に「原状回復」と記載されていても、それは借りたときの状態に
もどすということではありません。

この解釈の相違は、昨今の賃貸・敷金トラブルの大きな原因の1つといえ
るでしょう。



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