敷金返還交渉や賃貸トラブルには法律の知識やノウハウを知らないと多大な請求に驚く場合もあります。トラブル解決の方法、ノウハウや、コツについて解説します。

賃貸・敷金相談Q&A(2)

トラブル物件の不安な点が凄く多い

今住んでる物件について不安な点が凄く多いので 投稿させて頂きます
今住んでいる物件は 2008年6月28日に建った新築の物件で空家賃を払いながら8月1日から住み始めました

まず 住み始める前の7月半ばに掃除の為に来たのですが リビングの床にへこみがあり、クローゼットの壁にも傷 ベランダの床にヒビ 窓のサッシの歪みなどがありましてそれは すぐに直しに来てくれたのですが

後 駐車場が6台並べて止めれるようになっていたのですが 6台全員が止めると駐車場から 出れない 又は 駐車できないような狭い駐車場で仕方なく うちの車を別の場所に移動させられたり水回り トイレや洗面所などが2~3日で赤茶色になるんです

それとお風呂のお湯が一晩で白く濁って とろみが出て3日目ゎ臭いんです
貯水槽も見て貰って 市の水道局の人にも見て貰ったのですが水自体には 問題は無いそうで 菌も居ない

考えられるのは 空気中に浮遊している菌が水に付着して 赤くなるとのコトでした。
赤くなるのは 新築ではよくみられる菌らしく人体に影響は無いそうなのですが白く濁ったり ぬめるのは 又種類の違う菌だそうです

人体に害があるのか 無いのかも空気中の菌を調べない事には解らないらしくてその後仲介業者からも 大家からも何の連絡も来ていないのですがお隣さんもやっぱり 水問題などがありうちと同じで

ひどいのがトイレが入居時に使われていて 汚れてたりカッターの刃が落ちてたり飲みかけの缶コーヒー置いたままだったり最初にドアを左右間違えてつけてたらしく左右またつけ直したのゎ良いケド片方に取り付け時の穴空いたままでその穴をテープで上から貼って隠してたらしぃのです

水にしても 空中の菌?にしても安心して住めるのかどうなのか 凄く悩んでます

引っ越すにしても またお金がかかるし敷金0円 礼金30万円だったので 出る時もまたお金取られると思うんです

お金がかかっても引っ越しを考えるべきなのでしょうか?どうすれば良いでしょうか

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◆お隣が(レストラン)の改修工事の影響
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店舗を借りて約1年が経ちます。花屋です。先月からお隣が(レストラン)改修工事に入り解体作業が始まりました。工事は年内続く予定です。連日朝から夕方まで私のお店を挟み大きなトラックが止まってます。ホコリ等も降ってくるので通常の半分くらいしか店出しが出来ません。お店の前には警備の人がずっと立っています。工事の方も仕事なので仕方のない事は勿論分かっていますが・・・ 

私も遊びでやってるわけではないので正直困っています。とてもお客様が立寄れる状況ではありません。不動産屋に相談しょうかとも思いますが、だからといって解決方があるのか・・・ でもこのままでは経営はかなり難しいと思いますし・・・ どうしたらよいのでしょう?


賃貸契約の連帯保証人

義兄の賃貸契約に必要な連帯保証人になり、5年がたちます。その間契約の更新は一度もなく家賃が6か月滞り、大家さんから督促の連絡がありました。
この場合、更新がなくとも連帯保証人として家賃精算はしなくてはならないのでしょうか?
ちなみに義兄とは連絡がとれません。
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契約書はおそらく自動更新になっていないでしょうか?(確認してみてください)そうであれば更新したとみなされるでしょう。

この場合連帯保証であれば、契約者と同じ支払い義務が発生します。ただ、普通は2~3ケ月で家主から連絡あるはずですので全額負担は交渉次第という気がします。(連絡が遅いという落ち度もありそうです、うまく交渉すれば減額してくれる可能性もあります⇒やんわりとその辺りを指摘、おこらせないように注意)

まずは敷金で滞納分を精算、不足分を支払うという交渉で落着させてみてはいかがでしょうか。(加えて家主の滞納連絡遅れ分は落ち度として減額)
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賃貸契約の連帯保証人 - でアドバイスいただきました ぷーさん(男性)です。その後12月末に1カ月分家賃を入金し、1月4日、家主との話し合いで敷金から滞納家賃を相殺して原状回復費は免除で退去と話がまとまりました。しかし住宅賃貸借保証契約証書が義兄宅で見つかり。確認しますと、「本契約有効期間は弐ヶ年とする」と一文明記がありました。

この場合、私の支払った家賃1カ月分35,000円の返還と保証人契約無効を主張できるでしょうか。家主さんは表向き穏やかにことを納めようとしていますが、住宅賃貸借保証契約証書が見つかり、、「本契約有効期間は弐ヶ年とする」と一文明記が見つかった今では、保証人契約無効を主張し、家主に家財の処分を含めて一任したいと思います。よろしく助言お願いいたします。
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「住宅賃貸借保証契約証書」に書かれているすべての内容がわかりませんが、この契約の基本は、「保障会社」と賃借人との保障契約ではないですか?

家主によっては連帯保証人以外に賃借人と保障会社とで家賃の滞納保証(賃貸費用の支払い債務)を結ばせるケースもあります。

「住宅賃貸借保証契約証書」とはこの契約とちがいますか?確認お願いします。
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アドバイスありがとうございます。賃貸保証人のトラブル投稿しましたぷーさんです。住宅賃貸借保証契約証書は家主と義兄間のもので管理会社は仲介しておりません。また契約書は弐年契約で甲乙異議ない場合は次々更新とあり、自動更新扱いされています。(私へは更新可否の伺いは無い)延滞家賃は敷金から相殺でOKとなりましたが、光熱費も延滞があるようで金額確認中です(数カ月分ありそう)これらも保証人保証責任になるのでしょうか?
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自動更新扱いであれば、やはり保障人の義務が生じると考えます。光熱費も家主が家賃とともに徴収しているのであれば保障のなかに入る可能性はあります。(ただし、この判断は裁判で裁判官の判断により変わってくる可能性あります。)

どうしても納得いかない場合は裁判所に和解を申し立てることも検討ください。(詳しくは簡易裁判所の書記官に相談願います。)


重要事項説明書と賃貸借契約書の重みの違いは?

賃貸借契約証書内の
・重要事項説明書
・賃貸借契約書

この二つに違いがあったときにはどちらが優先されるのでしょうか
更新の時期なのですが更新料が2年前より多いと思って調べると
重要事項説明書には今まで無かった更新事務手数料21000円が新たに記載されてました
管理会社にメールでたずねたところ、説明を割愛する承諾書付きでコピーが送られてきました
確かにこちらの捺印済みです、気が付かなかったミスでした

しかし、賃貸借契約書には更新事務手数料の表記がありません
次回分であるH21~23年分の方にはしっかり記載されているのにです

ここの不備を突いて更新事務手数料の支払いを拒否したいのですが優先順位が説明書に傾くならどうしようもなくなります。どうか助言をお願いします。
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重要事項説明書は新規に賃貸入居の場合などで説明されるもので、通常更新時に新規に発行されることはありません。テ続きなどをみるとどうも胡散臭さが感じられます。(最近宅建業法の法律が変わって手続き変更とも聞いてません)

また契約は賃貸借契約書が優先されますので、通常重要事項説明書には契約書を超える意義はないと判断されます。

もし依頼人が内容や手続きに疑問を感じるのであれば、各都道府県に宅建業協会がありますので、そこの相談窓口で確認されるといいでしょう。

また行政にも県庁などに宅建業の監督部署があります。そういうところでメールなどで問い合わせるという手もあります。(宅建業者に悪質な違反などがあれば業務停止等の権限を持ちます)

そういうところの見解をさりげなく管理会社に伝えて上手に交渉してみてください。違反などの後ろめたい行為があれば譲歩してくるはずです。
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なるほど参考になります

そしてもう一つ、次回分H21~23年分の賃貸借契約証書に
表記されている更新事務手数料についての支払いを拒否するには
何か明確に納得させるような理由付けが必要なんでしょうか?
ただ拒否するのでは管理会社に喧嘩をふっかけるようで
収拾が付かなくなりそうで不安です

この件についての助言もどうかお願いします
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まず「契約書に更新事務手数料の言及がない」と主張、賃借人に更新料の支払い義務はないと回答してみてください。

>ただ拒否するのでは管理会社に喧嘩をふっかけるよ
>うで収拾が付かなくなりそうで不安です

これは正当な主張で、喧嘩でもなんでもありません。民主国家で賃借人の権利の主張を展開するのに何ら遠慮は無用かと思います。管理会社の言いなりになっているとたいてい損をしますので、疑問に思ったことは正当に主張したほうがよいと考えます。

これで向こうが断念すればよし。
もしこれに対して反論してきたらどのように回答してきたか教えてください。
(このやりとりは電話ではなく、Eーメールで証拠残すことをおすすめします)

以上宜しくお願いいたします。
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回答の手紙が届きました、全文ままに書きます

「重要事項説明書」に記載された内容すべてが、契約書に重複して記載されていなければならないと言う指導はございません。
特に重要な事項を、「重要事項説明書」に記載しておりますので、契約書の「更新料」の欄に記載が無いことと、「更新事務手数料」がかからないこととは別となります。
「更新事務手数料」は、認められている手数料です。
前回、うきょ様が契約内容をご確認いただいた上で、ご署名・更新手続きをしていただいている書面はご送付いたしました。
また、特例でうきょ様のみ、内容を変更することは出来ません。
何卒、ご理解の上後了承いただけますようお願い申し上げます。

以上です、どうも認められている手数料だから文句言わず払えと言われてる感じがします
譲歩とかは端から考えてないみたいですね
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更新料についてはいろいろ考え方がありますが、法律の上で特に規定されているわけではありません。

>うきょ様が契約内容をご確認いただいた上で、ご署
>名・更新手続きをしていただいている書面はご送
>付いたしました。

と普通は正当性を主張します。

そこで依頼人居住の都道府県宅建業監督指導課(業者の監督官庁)、宅建協会に、今回のケースで見解確認することをおすすめします。(e-メールまたはTEL)

「契約書に更新料支払い記載がない」(重要事項には記載があるが、依頼人は充分説明を受けていないとを伝えること)ことでこの場合更新料の支払い義務はないと考えるがいかが?
監督官庁、宅建協会の公式見解を教えてほしい・・・と。(この見解あとで教えてください。)

この見解をもって管理会社に反論するといいでしょう。
監督官庁、宅建協会の名前だして正式見解がでてきたら矛を収めるでしょう。
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宅建協会に電話して相談してみました
「承諾書」にサインしている以上、「重要事項説明書」通りに支払わなくてはならない
「賃貸借契約書」に記載が無くとも賃借人に支払い義務が生じてしまうとの事でした

ついでに送った値下げ依頼のメールもすげなく却下されましたので引越しの線も考えたいと思います。


店舗契約で風呂の故障

元々店舗付き住宅だった物件を店舗として契約を結び貸したのですが、2ヶ月後突然弁護士の方から風呂が故障し修理したから損害賠償で家賃を相殺しろと内容証明が送られてきました。
よく調べてみると相手の仲介業者が重要事項説明書に店舗件住宅としていたようです。

契約書ではあくまで店舗として記載されています。相手の仲介業者に連絡しても、仮主に連絡しても
弁護士と話をしてくれの一点張りです。この請求は妥当なのでしょうか。
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>よく調べてみると相手の仲介業者が重要事項説明書
>に店舗件住宅としていたようです。

これは家主である依頼人ではなく「相手の仲介業者」に全面的に非があると判断されるわけですね。

とすれば損害賠償は「相手の仲介業者」にこそ求められるものと考えます。このあたりを「相手の弁護士」にe-メールで依頼人立場の状況を説明するべきかと思います。

ただいきなり損害賠償とはあまりいいやり方とは思いませんが、相手の弁護士も一応警戒しておいたほうがいいでしょう。

「相手の仲介業者」や「相手の弁護士」との交渉、やりとりは電話ではなく証拠として残るe-メールですることをおすすめします。訴訟になったときのことも考慮しておきましょう。(媒介契約書なども確保あしておきましょう⇒非が「相手の仲介業者」)

むしろ「風呂の修理」のような大がかりな造作を家主に無断で行ったことこそ糾弾される事項ではと思います。(このあたり無断で修理行ったということをうまくe-メールのやりとりで認めさせるように誘導もご勘案ください)

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◆2年契約
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知り合いの方に、いい物件があると言われて...私はそんなにノリ気じゃなかったんですが、押すに押されそちらに引っ越すと言いました。
10日後よく考え直し、やっぱり止めたいと言うと知り合いは激怒。

もぅリフォームの手続きもしたらしく、2年契約だから2年住まなくても家賃を払えと言われました。

これは払うべきなんですか?
詳しく言うとその知り合いはリフォームなどに携わる仕事をしており、大家さんと私の仲介にあたります。

ちなみに私は書面などでの取引はしてません、全て口答です。


賃貸の臭いのトラブル

誰かご存知の方がおられたら教えていただきたいです。お願いします 入居時から排水溝から臭いが上がっており気になっていましたが、管理会社からは水を流し始めたら治ると言うことだったので入居しました。その後も臭いが気になり何度か修理をしてもらいましたが改善せず、臭いままです。

解約は無理ということ何ですが、このまま我慢して住み続けるしかないのでしょうか。
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◆駐輪場のトラブル
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住んでいる賃貸マンションの一階が店舗なのですが、裏口にスタッフ出入口がある為、マンション駐輪場に店舗のアルバイトが何人も駐輪して住人がとても駐輪しずらい状況です。管理不動産屋は苦情を言っても対策をしてくれません。法的に店舗を懲らしめたいのですが、良い手立てはありますか?
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更新料について

今回引っ越す部屋が更新料がないということに魅力を感じ契約したのですが、いざ契約をしてみると、二年に一度、不動産仲介手数料という名目で3万円を支払わなければならないということがわかりました。不動産仲介手数料というのは、初めに支払うものですよね?二年に一度支払うというのは一般的なのでしょうか?
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不動産仲介手数料は仲介時に1度支払うものです。したがって入居後に支払う類のものではありません。ただ、更新時に文書作成料として手数料を取るところはあります。何かの名目でいろいろ徴収したいのでしょう。クレームされたほうがいいと思います。

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◆営業保証
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現在飲食店として借りている物件でのトラブルですが、ある営業日に分電盤のトラブルでお店の電気が一切つかなく、その日はお店を閉めざるをえませんでした。
その後、管理会社の不動産を通して大家さんに話しをしてもらうと、契約書には営業保証は記載されてないので、迷惑かけた事は認めるが、保証は出来ないと言われました。
請求は難しいでしょうか。
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◆賃貸契約書について
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賃貸契約書を管理会社が作ってくれません...私自身は契約書をもらった覚えもなく。管理会社は作ったと言ってますが 再発行ってそんなに時間かかるんでしょうか?
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白アリ被害

2007年8月に今のアパートに入居しました。
2008年11月に子供の手が(トイレの)柱に当たったところ、柱の木がかけて中から白アリが出てきました。トイレに入るところの床もしずむようになっていて、押し入れの床や風呂場の入り口の木枠も原型をとどめないほどボロボロになっています。玄関のから上がるところの床も白アリに食われた形跡があるのですが、上からペンキが塗ってあり不動産もしくは大家の方が白アリの事実を把握していることは明らかです。

食われた箇所の修繕をするとのことだったのですが、かなり大規模な修繕でその間代替えのアパートに行くことになりました。しかし、そのアパートにはベランダがなくて、小さい子供がいるから1階の部屋に住んでいたのに2階部屋で、子供と入るには不便なほどの狭さのお風呂...。かなり生活に支障のある物件です。そこで違う不動産で1階の物件を探して引っ越そうと思うのですが、その場合引っ越し費用を負担してもらえるのでしょうか?天井の板がずれていて押し入れの中がネズミの糞尿だらけになっていたりとかなり管理がずさんな物件です。損害賠償などでもいいのですが...。
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◆借り家の未納料金+分割の残り+補修費の請求を請求されている
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以前賃貸業者で契約した家で一ヶ月滞納したのですがその時に大屋でもない仲介業者が勝手に荷物をまとめ次の家にいかされたりとたあげく次の家も二週間たらずで強制退去させられ 今更1番最初に借り家の未納料金+分割の残り+補修費の請求を請求されているのですがそれを払わないと裁判すると脅されているのですがどうしたらいいですか?教えてください
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仲介手数料返還させたいです

6日の月曜日に隣人に鉄パイプで壁を壊され、鉄アレイを投げ込まれ、皿やコップ、冷蔵庫が破損しました。犯人は逮捕されましたが、私は報復が怖いので引っ越しします。ずっと壁をたたくので、管理会社に相談していましたが、手紙を送る等の対応しかしてもらえず、大家は同じだが別の管理会社だから何も出きないといわれていました。大家に今回の件で連絡がとりたくても、今大家(井原昭子)は病気で、さらに事件で精神的につらいから番号は教えられないと言われました。ちなみに以前住んでいた女性も壁に穴を空けられて出て行ったと近隣に住む人から、事件後聞きました。以下の書類を本日管理会社(サン都市興業)に提出し話し合いましたが、管理業務委託をしていないので大家に伝え連絡をすると事。皿などの被害額をFAXして下さいとのことです

・賃貸契約時において隣人の前科及び該当住宅の前住人の退去理由(隣人が暴れ壁に穴があいた事。事故当日居住者から聞きました。)が説明されなかった。勿論隣人がその様な人で事故が起こった部屋ならば入居はしなかった。つまり、重要事項説明の告知義務違反となります。

・壁を3月から10月の長期に渡って、昼夜問わず鈍器のような大きな音で殴られ、その後、
器物(壁・皿・冷蔵庫)破損等、実際に被害にあった(写真参照)
・現在住める状態ではなく、空き巣にも入られ、生活、通勤に支障をきたしている。
・精神的に大きなショックを受け、ストレス性の多発性円形脱毛症になり、現在も通院している。(必要であれば後日診断書を用意します。)

・以前から隣人が自宅の玄関を蹴るなどの他の住人が警察を呼ぶ場面(4月)もあり、相談はしていたにも関わらず、大家に伝える等管理を怠り、現在のような事件が起きてしまった。
その為、犯人が出所後報復行為をするとも考えられ、命や生活が危険にさらされとても住める状態ではないので、身の安全の確保をすべく、10月17日に退去致します。10月分の残りの日割り家賃と、11月分までの家賃、11日間の宿泊代及び、引っ越し代、敷金・礼金、仲介手数料の返還を解約条件と致します。 

被害請求¥807260犯人は6割、管理会社と大家は調査義務違反、管理義務違反で34万請求し和解。仲介不動産から礼金仲介手数料前家賃から返済はむりでしょうか?小額訴訟も考えてます。どうかアドバイスお願いします。犯人がきちがいなので今後も自分の住所を知られると報復が怖いです。
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これはまたひどい災難ですね。仲介不動産屋から仲介手数料だけでなく、慰謝料、損害賠償請求まで幅広く請求すべきかと思います。(いきなり請求せず、証拠を押さえた後に法的手段を匂わせて、譲歩を勝ち取る、できれば和解のほうがいいでしょう)

それには証拠も必要なので、請求前にメールのやりとりで隣がとんでもない人物であった、もしくは過去の事件を事前に知っていたということを管理会社、家主などからメールなどで質問して裏をとります。

やりとりの中で言質を押さえていくのがいいかと思いますね。どうしても証拠が必要です。小額訴訟がいいかは判断分かれるところですので、簡易裁判所の受付の書記官にいろいろ相談してみると、入れ知恵してくれると思います。


賃貸のトイレの鍵の修理費用について

今、賃貸マンションに二年住んでます。トイレの鍵が急に壊れてしまい大家に電話したらすぐ業者の人が来て新品に交換してくれました。数日後、大家から連絡があり費用を払ってくれと言われました。5000ぐらいです。普通に使っていて壊れたと文句を言うと契約書に借り主持ちと書いてあると言われました。この場合払わないとダメなんでしょうか?
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賃借人の負担の範囲は、故意、過失による損耗です。この場合は通常使用による損耗が原因の破損と考えられますので、家主負担による修繕が適当かと判断されます。

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◆修理費は借り主負担とゆう念書にサイン
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2DKの部屋の入居時に25万の敷金を払いました

契約書にクロスや畳の日焼けや汚れがある場合の修理費は借り主負担とゆう念書みたいのに名前とハンコを押しました。。

故意の破損はありませんでした。がクロスや畳の日焼けあと諸々で25を超えると言われました。

やはり念書を書いたからには日常の汚れをこちらが払わなければいかないんでしょうか?
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通常使用での汚れや損耗は借主負担ではなく、その原状回復費用は賃料に含まれています。念書は借主に一方的に不利な条項として「契約書+念書」を無効として争ってみてはいかがでしょう。

その場合、法的手段(敷金返還訴訟⇒小額訴訟)までいくことを想定してその前に証拠をあつめておくほうがいいかと思います。

全額もどるかは交渉をやってみないとわかりませんが、一部はもどる可能性高いので交渉をうまくすすめてください。
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その念書は、通常修繕特約と呼ばれるものです。
同特約は、平成17年12月最高裁にて無効と判決しています。
従いまして、故意・過失による傷や汚れが無い場合
敷金は全額戻ります。

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◆水道の消毒代と早期退去代が発生します」と言われました
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今月、賃貸のマンションでるんですが、管理者に「退去するとき、水道の消毒代と早期退去代が発生します」と言われました...
それって本当に、払わなければいけない物なのですか?
ちなみに敷金はなかったです...


敷金返金交渉

敷金の返金額が少なかったので内訳を確認したところ、ハウスクリーニング代として3万円引かれていました。なんと大家さんが自分で掃除したと言っていました。業者に頼むともっと高いのよ、と・・・
契約書に「ハウスクリーニング費用は入居者の負担」と記載されていますが、大家さんが自分で掃除した場合も払わなくてはいけないのでしょうか。

3万円という値段設定も意味不明で困っています。
また、部屋の一部の壁紙を私が汚してしまったのですが、部屋全部の壁紙を替えると高くなるので汚れた1面だけを張り替えて安く済んだ分でトイレと洗面所の壁紙を替えたと言って5万円引かれていました。

いかにもこちらのために安く抑えたという感じで言われたのですが、私はトイレ・洗面所の壁紙は汚していません。全て大家さんの都合だと思うのですが、これも私が払わなければいけないのでしょうか。
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結論から申しますと、ハウスクリーニング代の負担の必要はありません。これは新たに賃借人を確保するためのものであり、仮に契約書に記載されていても負担する義務はありません。(詳しくは国土交通省のガイドラインを参照ください。)

依頼人が負担する必要があるのは故意、過失による損耗部分のみです。依頼人の責任である「部屋の一部の壁紙」のみの負担となります。「トイレ・洗面所の壁紙」の負担の必要はありませんので、異議を申したてるべきかと思います。

尚、最悪敷金を取り戻すのに、法的手続きが必要になることもありますので、やりとりは証拠が残るようにされることをお勧めします。

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◆息子が共同用のポストを私のところだけを壊したのです。
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私は子供と暮らしています。
恥ずかしい話ですが、息子と喧嘩して息子が外に出て行く時に共同用のポストを私のところだけを壊したのです。それに90センチの90センチくらいのガラスを割れたのです。でもガラスは、自分で割って記憶が無いのです。でも一応ガラスの窓の前にいろんな物が置いてあります。テレビ等です。テレビの上に小物等が置いてあります。それでガラスですがワイヤーが入っています。
やはり敷金から払うのですか。もしお金が足りない場合はどうすれば良いのでしょうか。
母子家庭なので、お金がありません。
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こういうことはよくありますので、まず家主とよく相談してみてください。

ポストの修理費負担はいたし方ないですが、ガラスの方は交渉の余地がありそうです。家主に状況を説明して不可抗力で割れたと納得させる必要があります。

家主の方の保険で修繕できる可能性もあるでしょう。



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