敷金返還交渉や賃貸トラブルには法律の知識やノウハウを知らないと多大な請求に驚く場合もあります。トラブル解決の方法、ノウハウや、コツについて解説します。

賃貸・敷金相談Q&A(1)

仲介手数料は半月分というのは本当なのでしょうか

住んでいたマンションを解約して退去したのですが、入居前に仲介手数料として家賃1ヶ月分を渡しました。

他の人の話によると仲介手数料は半月分しかいらないときいたのですが本当なのでしょうか?よければ仲介手数料の内容証明の書き方を教えてください。
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仲介手数料が家賃の半月分というのは本当です。法律できまっていますが、それ以上請求しても借主が納得していれば法的に請求自体問題はありません。問題はそれを借主が知っているか否かですが、もしそのことを説明せずに契約させたのであれば借主に一方的に不利な契約となりますので無効を申し立てできるでしょう。依頼人の要望を掲示板にそのまま掲載するのは好ましくないので、個別アドバイスとさせていただきます。弊サイトより再度お申し込み願います。


重要事項説明書には更新事務手数料が記載されています

現在住んでいるアパートを更新しようと考えているのですが、事務手数料についての質問です。契約書には更新料は家賃一か月分としか記載されておらず、更新事務手数料のことは全く記載されていません。しかし重要事項説明書には更新事務手数料が記載されています。

このように差異が生じている場合は契約書の内容が優先されるものと思われるのですが、契約書に「規定外事項・疑義事項」というのがあり、これがもしかしたら障害になるのではと不安です。契約書に書かれていないことでもめたら法律と慣習に従って協議して解決しましょうという内容です。

某大手不動産に勤める知り合いに聞いたところ、事務手数料は更新料の半額分を大家さんが支払うのが通例であり、賃貸契約においては印紙代などは課税対象外と聞いたのですが、正直なところ契約書に書かれてもいない手数料(二万円です)を払いたくはありません。

もめたら監督官庁にいくのもありなのかとすら思っているのですが、アドバイスのほどよろしくお願いします。
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更新料、更新事務手数料については専門家でも見方がいろいろあります。

ご質問の更新事務手数料ですが、ここでは管理人の基本的な考え方を説明しておきます。そもそも更新事務(手数料)の意味は家主が本来更新手続きを行うところを、家主の代理として管理会社に業務を委託することにあります。つまり家主は、契約更新事務を管理会社に行わせることで手数料を支払うことになります。

借主が依頼した更新手続きではなく家主の依頼に基ずく更新手続きですので依頼人が更新手数料を支払う必要は全くありません。重要事項説明書に更新手数料の言及があったとしても法的に何ら拘束力をもちません。

管理会社から請求がきても、支払う根拠を説明せよとして、Eーメールで見解をただしてください。(電話ではなく、やり取りはEーメールで。そうやって証拠を確保)充分に法的根拠を説明させてください。そうしてその証拠をもって監督官庁にクレームするといえば収まると思います。


不動産会社から修繕費を8万円程請求されています

去年11月、4年程住んだアパートを引越しました。退去後、不動産会社から修繕費を8万円程請求されていますが、入居時に保証金として、35万円支払っています。敷引きは、全額となっています。

請求された修繕費の中には、こちらが誤って壊してしまったものもありますが、殆どが身に覚えのないものや、自然破損と思われるものもあります。

この場合の修繕費は支払わなければならないのでしょうか?保証金は、返って来なくても良いですが、新たに請求されるのは、35万も払っているので納得がいきません。また、契約書以外の契約書は一切書いていません。

教えて下さい。
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修繕費は通常依頼人の故意・過失による損耗のみの負担で、そうでないものは基本的には負担する義務はありません。35万円もの敷引きに、追加して8万円の請求があるというのはあきらかに悪徳不動産会社が相手としかおもえないですね。

去年11月の退去とのことですが、すでに3ケ月近く経過しておりますが、今現在も新たな修繕費の負担8万円の請求に対して交渉がこじれているということでしょうか?

契約内容がどうなっているかで交渉も変わってきますが、契約内容につき立ち入ったことをお尋ねします。回答は以下ページより回答いただけると助かります。(申し込みするしないの判断は依頼人におまかせします。無料です。尚、契約内容等の以下の質問の回答については、掲示板には書き込みしないほうがいいでしょう。)

当方からの質問事項です。
1)上記保証金とは敷金という意味ですか?
2)特約は契約の中に記載されてますか?
3)特約があるとすればその内容を教示願います。
4)8万円の追加請求の修繕費の内訳を教示願えますか?
5)管理会社と家主は同じ企業グループではないですか?
6)「敷引きは、全額となっています」ということですが、その部分の契約内容をそのまま教示願えますか。敷引きは特約に記載ですか?

以上宜しくお願いいたします。


敷金362,250円と結構大きい金額で返還が遅く不安です

昨年、賃貸契約を12月末日で解除しました。鍵の引渡しの際に、大家が敷金の返還があるので修繕箇所を業者に依頼し見積もりを出すと言われましたが、年が開けて2月13日になっても連絡がまったくありません。

先月、一度だけどうなりましたと連絡しましたら大工が混んでて、遅くなってると言われました。敷金362,250円と結構大きい金額でこのまま、逃げられるんじゃないかと心配です。

こちらとしては、待ってるだけで良いのでしょうか。
それとも、法律相談等して返還の内容証明郵便を送った方が良いのでしょうか?
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通常、敷金精算書(案)は退去後1~2ケ月で送られてくることがほとんどでしょう。12月末での解除ですので遅くとも今月末には届くかと思います。念のためe-メールで再度催促しておきましょう。(TELではなく証拠が残るe-メールがいいです)

交渉の初期に内容証明郵便を送ると、「宣戦布告」とみなされて相手が態度を硬化させる恐れ大ですのでやめておいたほうがいいです。(過去のカウンセリングでも依頼人が内容証明郵便送ったばかりに精算書の額を再計算すると言われすったもんだしたケースがあります。)ここは「2月末までに精算書(案)送付なければ、それ以降は敷金の返還遅延金を請求させてもらいますがいいですか?」くらいにしておきましょう。

敷金を取り戻すのも結構難儀しますので、行き詰まったら弊サイトで対処法を参考にしてください。
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管理人さん、はじめまして。

丁寧な回答をありがとうございます。
大家との直接の話なので、eメ-ルアドレスが無いので証拠を残す方法がわかりません。今月末日まで、待って連絡が来ないようであれば再度連絡をしようと思っています。

ありがとうございました。


重要事項説明書へ署名後かぎ渡し前における契約解除で困っています

前のメッセージで同じ入居前のキャンセルに関する投稿があり、勉強させていただきました。前の投稿者の方と同じ状況なのですが、彼のようになかなかうまく交渉することができず困っています。

現在重要事項説明書への署名後、かぎ渡し前における契約解除で困っています。

1月18日に物件を気に入り、手付金として家賃1か月分4万4千円を支払い、1月21日に保証金として礼金20万円を含む23万8千7百円を振り込みました。その後1月24日に貸主、管理会社押印等未記入の賃貸借契約証書等が送られてきましたが、まだこちらは返送していません。(物件は大阪です。)

しかしその後、周辺環境への不安から契約を解除することにしました。この場合、手付金は仕方ないにしても初期費用として振り込んだ約24万円は絶対に帰っては来ないのでしょうか。

確かに、重要事項説明書には「当事者の一方が契約履行に着手した後の解約は、入居後の解約と看做す。」と書かれてあり、先日電話にて解約意志を伝えた際にもこのお金は返ってこないと言われました。

しかしながら住んでもいない段階で、しかも人気物件(勧められる際に何度も言われました。)で家主のリスクも少ないにもかかわらず、全額返ってこないというのはあまりにも借主側である私の損失が大きすぎると思います。

かぎ渡し前であると言うことはまだ契約の履行前と言うことであり、法律では手付金の放棄で解約ができるということですがどうなのでしょうか。さらに、基本的に契約期間前であれば解約可能な保険料(1万円)まで返ってこないというのは納得がいきません。

手付金、お世話になった分の仲介手数料、などは仕方ないと考えていますが、せめて半額でも返還してもらうというのは無理なことでしょうか。是非ともアドバイスの方お願いいたします。


・・・追加です。
投稿した後もいろいろ調べたのですが、私は前投稿者の方と違い、初期費用のほとんどを礼金として支払っているのでどうも返金は限りなく不可能だと言うことが分かりました。

28万近くは勉強料と言うことになりそうです。悔しい限りです。
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この場合、手付け放棄はやむをえないとしてもそれ以外については返還請求するべきと考えます。監督官庁にもクレームしてみて、圧力をかけられないか相談してみましょう。一番効果があるのはやはり監督官庁からの圧力です。粘り強く交渉続けてください。


排水管から悪臭がかなり前からありました

ユニットタイプの部屋を借りていて、そこの排水管から悪臭がかなり前からありました。他の部屋の人がトイレを使ったりすると排便の臭いがするんです。排水管が汚れているのかと思い、月に一回はパイプ洗浄液を使っていましたが、あまり効果がないので更新の際に不動産屋に調べて欲しいとお願いしました。(更新は11月末)

1週間待っても連絡がないので、こちらから電話をし再度お願いをしたところ、担当者不在の為掛けなおすと言われ待つこと1週間。連絡がないのでこちらから再度連絡。やっと担当者と話せて調べにきてくれたのですが、私がいつも使っているパイプ洗浄液を持ってきて入れただけ。これでしばらく様子をみろといわれたのです。

これは何度もやっているし、他の部屋の方がトイレを使ったときに排便のような悪臭があるのでパイプが原因ではないと思うので、ちゃんとプロの人に調べて欲しいとたのんだのですが、「臭いっていっても今は臭ってないし、臭いは証明するのが大変なんだ。他の部屋から苦情はきてないからこの部屋だけ臭うのはおかしい。だからプロを頼もうにもどこに頼んでいいのかわからないから様子をみろ。」と言われました。

こちらも原因がわからないから、なんとか調べてくれないと困ると再三頼んでも、「原因がわからないと無理、一応ビルの管理会社に排水のことは聞いておく。」といわれ、その日は何も解決しませんでした。でも、玄関のドアのポストが誰かに曲げられすきま風が入って寒いのでこれは早急に直して欲しいと頼んでこれは了承してくれました。
しかし、1ヶ月以上経っても排水についても、ポストについても連絡がありませんでした。

こちらも連絡するのがすごくいやになっていたのですが、トイレのレバーが老朽化してレバーのところからトイレを使うたびに水が漏れ水浸しになってしまうので、それを直してもらうため再度連絡。

排水管の件とポストの件を聞いたところ、「管理会社に聞いたがそこだけ臭うのはありえない。清掃するにも金がかかる。ポストは直す。トイレはどんな状態か説明だけではわからない。」といわれこちらもいい加減頭にきたので、清掃を頼んでるわけではない。悪臭の原因を調べて欲しいから誰か来てくれ。そしたらトイレのレバーの件もわかる。と頼んでやっと2月8日に管理会社の人がきてくれました。原因は排水管に蓋がないので他の人がトイレを使うと臭いが上がってくるんですね、明日業者に頼んできてもらいます。とのことでした。

しかし9日にきた業者はパイプの清掃と臭いの原因を調べにきただけで、蓋の取り付けは聞いてないし私たちにはできない。でも臭いの原因は蓋がないことですと言われました。
再度不動産屋に電話をし、原因は蓋だと昨日聞いているのになんで今回直してもらえないのか、いつ直してもらえるのか、トイレのレバーとポストはいったいいつ直してもらえるのか聞いたところ、
「蓋の件は聞いてない。排水管の清掃は住人の責任だ。」責任転嫁を始めたので、原因は排水管の汚れではないと業者は言っていると伝えると、最後には「うるせんだよ!!!蓋の件なんて聞いてねんだよ!!!いい加減にしろ!!!!お前こっちこいや!!!」と怒鳴りちらされました。いい加減にしろはこっちの言いたいことです。

更新時には直してくれるといいながら、2ヶ月以上も放置され、最終的に逆ギレはないと思います。何ヶ月も人の排便の臭いを嗅ぎ、寒い冬にすきま風が入り、トイレが水浸し。精神的にも苦痛です。
これは、オーナーに直接連絡するべきなのでしょうか?
できれば、アパートを出たいのですが、更新したばかりです。更新料、保険料、敷金は返ってくるのでしょうか?
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管理会社のレベルは大体この程度です。期待できそうにないので、やはり家主に直接連絡するのがベストでしょう。家主にこれまでのいきさつを説明して不動産屋の対応についてもクレームしておきましょう。

通常であればこれで家主が何らかのアクションをしてくれるはずですが、ダメな場合は「業者を呼んで原因を調べ、修理させ代金を支払い、その代金を家主に請求する」と事前に家主と交渉することもできるかと思います。(法律で認められてます)臭いというのは微妙な部分もありますので、これをするにしても、家主と充分に話し合いをされたほうがよろしいかと思います。(臭いがするという証拠もおさえておきましょう)

アパートをでるのは家主の対応を見極めてからでもいいでしょう。更新料は戻らないですが、保険は残期間分は戻るでしょう。敷金は戻りますので、粘り強く交渉してください。
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まず家主に話してみて、それから決めたいと思います
粘り強くがんばってみます!!!
ありがとうございます 。


賃貸物件の裏事情をお伝えします

賃貸仲介・管理会社で働いていたので教えます。

地域によって違うかもしれませんが

1)消毒代等の名目で入居前に15000円くらいとってる某大手がありますがバルサン1~2個たくだけです 忙しくて間に合わない場合、知り合いの物件近くの不動産にまかすことも。

2)よくマンションは防音がいいと思って希望する方がいますが、9割は隣との間の壁の素材はアパートと同じボートなので、防音レベルは全くかわりません。なぜなら、マンション(鉄筋コンクリ造RC)とは、1フロアの10何メートルごとの壁にしかコンクリ入れないので(それ以上いれたら赤字です)、1フロアに4~5世帯のシングル物件ならまず入ってないでしょう。1フロアがすごい広い物件なら、丁度コンクリの壁に当たる部分を借りた人だけが、片側にコンクリが入った壁に守られているということになります。但し、30年前以上の公団みたいのは逆に壁全部にコンクリ入ってるので汚いですが良いです。

鉄骨造Sもマンションと言いますが、鉄骨が建物全体の柱に使われてるだけなので、壁はアパートと一緒なので防音は全くアパートと変わりません。でもマンションという名目で募集はできるので、家主・不動産会社はRCと同じ賃料で募集しちゃいます。

賃貸案内の営業のほとんどの人はこういう構造のこと知りません。だって構造とか教わんないもん。とくに大手は募集と管理・建設が分担されているので、実際にお店行って案内してくれる店員はみんな知りません。だから悪気はないのかも(笑)


老朽化で借主が修繕費の負担するのは納得できません

目黒区に住む者なのですが、2月で二度目の更新時期を迎えるに辺り、心配事がありご相談にのって頂きたく、投稿させて頂きました。
 S61年築の鉄骨造3階建て屋上付き物件の最上階に4年住んでおり、これから二年の更新契約をする予定です。敷金は入居時、家賃二ヶ月分納めてます。
 毎日働いており、あまり家にいない為、大掃除の際気づいたのですが、「天井の壁が広範囲ではがれて」おり、修繕費は借主負担であるのか不安になりました。
 以前にインターホンが壊れてならないと不動産に問い合わせた所、「解体して電池入ってるから自分で直せ」と言われました。結局、電池でなく導線だったので自分で修理できずそのままです...その担当者がヤクザのような威圧感でいつも接してくるので、女一人なので恐くて言えない事が多々あります(泣)
 水道管が詰まった時もただ点検しただけで、巨額の請求をしてきて、納得いかず法律相談し、最終的に半額に値引きさせました。そういった経緯もあって、直に不動産に相談するとぼったくられる恐れが高いのでご相談したいのですが、『老朽化による修繕費は借主の負担でしょうか?』

 契約内容は、「土台、柱、大壁、屋根、階段等の主要構造部分の修繕は家主負担、その他小修繕は借主負担」となってます。
 
 もし、借主負担であるのであれば、自分で業者に頼み、悪徳業者の介入を防止したいのですが、いずれにせよ、老朽化した部分も自己負担ですと、長年住んだり、古い物件に入居した方が損害が多く、損だと思うのですが、法律で保護されてませんでしょうか?ご回答宜しくお願い致します!
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「天井の壁が広範囲ではがれて・・・」が借主の故意・過失によるものでなければ家主が修繕義務を負うことになります。(民法606条1項)もし借主の故意・過失によるものであれば善管注意義務違反で借主が修繕費用を負担しなければなりません。(例えば換気が悪く、湿気がこもりクロスが剥がれたとか)この場合はわかりませんが、おそらく経年変化による損耗でしょうから家主負担になると思います。念のため、剥がれた状態は日付けの入った写真を撮って証拠を残しておきましょう。(また、友人、隣人など第3者にも見てもらって証人もつくっておいたほうが無難かもしれません)

自分で業者に頼むと勝手に造作したとして、退去時に元に戻す費用を請求されますので、家主に修繕させたほうがいいでしょう。

特約で「小修繕は借主負担」とあっても基本は借主に故意・過失がなく、通常使用の範囲内であれば特約の効力はありません。(過去の多くは判例はこれを支持してます)

いずれにせよ早目に損耗箇所の申告を管理会社にして、これは経年変化による損耗であるという覚書をつくらせて立会いの担当者のサインでももらっておくべきと思います。そして修繕させておきましょう。(後日担当者が移動などでいなくなったときに証明をあなた自身で確保しておくべきです。相手を信用しない方がいいです。)


同じマンションなのに家賃が違う

今のにマンション入居したのが15年前で、家賃は6万8千円で、今も変わらずに払い続けています。更新料はない契約です。ところが最近ここを管理しているはずの不動産ではない、大手の不動産が出入りしているので、その会社のホームページを見たところ、今空き家になっている私の部屋の両側の家賃が4万8千円になっているではないですか!

それに、私のところには追い抱き機能とかなんてついていないのに、新しく付け替えていて・・・私の所には何も言ってはこないので、前の不動産が引き続きこの部屋を管理していると思うのですが、同じ部屋で2万円も多く払わなければと思うと、怒りがこみ上げてきます。家賃の値下げとか、交渉できないものでしょうか?
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月2万円の差というのは大金ですね。最近は賃貸物件も増えていて、15年も経過すると家賃の相場は下がり気味ですのでこれくらいの差がでるのでしょうかね。ともかく、すぐに値下げの交渉をはじめるべきです。管理会社との交渉が不調の場合でも、家主と直接交渉しましょう。家主にしてみれば空室のままだと新たに入居者を探す間は家賃収入が途絶えますし、いつ入居者が見つかるかもわかりません。家主の立場だと値下げしても物件が借家人で埋まってくれるほうが有利です。ただし、値下げしなければ退去するくらいの意気込みも必要ですので、そのくらいの「圧力」もかけておきましょう。(逆にいえばそれくらいでないと相手も応じない可能性もあります)

あるいは今の契約を破棄して、家賃が4万8千円の部屋に移りたいと交渉してはいかがでしょう。(追い炊き機能付きの風呂の部屋に移りたいとか・・・)うまく交渉してみてください。
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おっしゃるとうりに、不動産と大家に家賃の交渉をしたところ、今日返事はあり、ギリギリで5万5千円でどうかと言う返事が返ってきました。1万3千円安くなったので、了承しました。ちょと不満も残りますが、これ以上もめたくもないし、まぁ交渉成功と思っています。相談して本当に良かったです。ありがとうございました。


塗装をはがしてしまった場合の対処法について教えてください

今度転居のため今の賃貸アパートを退去するのですが、以前ベランダにペンキをこぼしていたのを落とそうと思い塗装剥離剤を使って落としたところ、ベランダの床の元々の塗装の一部をはがしてしまいました。

大きさは直径5~10cm位の跡が3箇所です。
過失であることは間違いないですが、やはり負担しなくてはならないのでしょうか?
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間抜けな管理会社もけっこうありますが、3箇所だと見つかる確率は残念ながらぐ~んと上がる・・・でしょうね。

で、対策ですが自分で修理するというのが最も安上がりです。
1.まず、デジカメでいろいろな角度から撮影
2.カメラを持って近所のホームセンターのDIYコーナーの担当者に現状見せて、塗装剤、方法などの情報について知恵を拝借

全く同じ色にはならないかもしれませんが、近い色にする裏技とかアイデア等伝授してもらうというのはいかがでしょう。自分にできそうにない時はボーイフレンドや近所にいれば親類等に手伝ってもらってください。 これで管理会社が気がつく確率はぐ~んと下がるはずです。 



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