敷金返還交渉や賃貸トラブルには法律の知識やノウハウを知らないと多大な請求に驚く場合もあります。トラブル解決の方法、ノウハウや、コツについて解説します。

東京地裁判例(平成6年7月1日、事例1)

原状回復にかかる判例の動向において、その裁判の争点について解説しますと、

1)退去後に賃貸人が行った修繕する必要のある損耗が、賃借物の通常の使用により発生する損耗を超えるものかどうか。

2)損耗が通常の使用によって発生する程度を超えない場合であっても、特約によって賃借人が修繕義務・原状回復義務を負うか否かの2つの点で争点があるといえます。
 
過去の判例においては、損耗については通常の使用によるものとするのが大半であり、さらに、特約条項がたとえ形式上あったとしても、契約の際その趣旨の説明がちゃんと行われて、賃借人がこれを充分に納得して承諾したときでなければ、その義務を負うものではないとする判決が示されています。

【東京地裁判例(平成6年7月1日) 事案の概要】
借主Xは、貸主Yから昭和62年5月本件建物を賃料月額12万門で賃借し、その際Yに敷金24万円を差し入れた。

敷金24万円 の契約は合意解除の上建物の明け渡しを終えたが、借主Xは畳みの張り替え費用249,780円を請求された。

平成5年4月本件契約は同日XはYに本件建物を明け渡したが、Yが敷金を返還しないので、その返還を求めた。本件契約には「XはYに対し契約終了と同時に本件建物を現(原)状に回復して(但し賃貸人の計算に基づく賠償金をもって回復に替えることができる)、明け渡さなければならない」という特約があった。これに対して原審(豊島簡判、判決年月日不明)は、Xの主張を認容した。
これに対してYが控訴した。

(判決)
これに対して裁判所は、
1)本件特約における「原状回復」という文言は、賃借人の故意、過失による通常で使用方法による劣化等についてのみ、その回復を義務付けたとするのが相当である。

2)本件においては借主Xは本件建物に居住して通常の用法に従って使用していたと認める。
Xは、用法に従って使用し、その増改築ないし損壊等を行うこともなく本件建物を明け渡したが、その際又は明渡し後相当期間内に管理人から修繕を要する点などの指摘を受けたことはなかった。

3)本件契約を合意更新する毎に1か月分を更新料として支払った上、Yは本件建物の内部を見て汚損箇所等の確認をしたり、Xとの問でその費用負担について話し合うことはなかった。

4)以上から、Xは本件建物を使い方によって使用すると善良な管理者の注意義務をもって物件を管理し、明け渡したと認められるから、右通常の用法に従った使用に必然的に伴う汚損、損耗は原状回復義務の対象にはならないと請求を認容した原判決は相当であるとして、請求を棄却した。


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