敷金返還交渉や賃貸トラブルには法律の知識やノウハウを知らないと多大な請求に驚く場合もあります。トラブル解決の方法、ノウハウや、コツについて解説します。

敷金バックナンバー記事

誰でも訴訟できません

誰でも訴訟はできるでしょうか??

ただ、転居先が前住所より遠い場合は多分訴訟はできないケースが多いというのは前に述べた通りです。

したがって、誰でも訴訟はおこせないですよね。

有効なのは有効ですが、実行に移す前にデメッリットもちゃんと把握して
おきましょうね。

(少額訴訟のデメリット)

1.転居先が前住所から遠方である場合は裁判に出向く経費がかかる
2.準備に手間がかかる
  めんどくさい。

あたりまえのことですが、

・裁判関連の情報収集
・過去の判例は?
・証拠はそろっているか?
・簡易裁判所に出かける(訴状書式の入手)
・訴状を書く
・ほんとうに勝てるかシュミレーション・・・ 等など

あげればいくらでもでてきます。

3.経費がかかる
△少額訴訟費用として申し立て手数料

 訴額     手数料
~10万円  1000円
~20万円  2000円
~30万円  3000円
・        ・
・        ・
~60万円  6000円

これに加えて、通信料として郵便切手4700円かかります。
例えば、家主に対して敷金20万円の返還請求としますと。

2000円+4700円=6700円が合計手数料となります。

だいたい訴状を提出して第1回の期日まで4週間前後くらいだと思います。

その間にいろいろ準備するわけですが、費用対効果も見極めないといけないですよね。

あとは借主の皆さんがこれらをどう判断するかです。

私の場合いろいろ経験して、
・準備しておく項目
・管理会社・家主の選択・出方がほぼ読める
・どうすれば最大限の効果を上げられるか

などがほとんど把握できてますので、訴訟にも勝てる自信もあります。

しかし訴訟は最悪のシナリオとしか位置ずけしてません。

つまり、訴訟の前段階までにはケリをつけることが最善といつも感じてます。

そのために、そこまでに至るステップは綿密に戦略をたててから、相手を追い込んでいくということが大切です。

戦略がなければ相手を充分譲歩させられませんし、行き当たりばったりで
裁判まで行っても期待した結果がえられないですね。

さらに他にも不確定要素があるのです。

それは●●●と○○○○です。

さて何でしょう? 今回はここまで。


訴訟をおこしますか?

前回は内容証明郵便について述べましたが、

もう内容証明郵便出したという読者さんはいますかね??

で、管理会社、家主の反応はどうでしょう?

ただ単にいついつまでに敷金振り込めでは大ていなしの礫で、内容証
明に関する回答をよこせという内容でしたら、なんらかの家主の見解が返
ってくると思います。

でそれを後の裁判の証拠にすることもできますが、多分管理会社の顧問弁

護士が作成してあたりさわりのない内容にして送ってくると予想されます。

それではあまり役にたたないですね。


となると次は訴訟しかありません。
もちろん少額訴訟です。(理由は前回にメルマガに書いた通り)

少額訴訟については弊サイトにも記述があるので、重複をさけるためサイ
トに書いていない重要なことを読者の皆さんにお伝えしておきます。


裁判所は簡易裁判所となりますが、その管轄は債務者つまり家主の住所地
に提出することになります。

ここで、まずいなと感じた方も多いでしょう。

これで訴訟をあきらめる人もいるはずです。

例えばサラリーマンの転勤で大阪⇒東京に引っ越す場合、家主が大阪だと
東京の簡易裁判所に提訴できないということになります。


ここで大阪で提訴するかどうかはかなり悩むはずです。

たとえ審理が1日で終了するにしても往復の旅費は本人負担です。

金額もバカにできないですね。

訴訟しないと決めた場合でも、訴訟するぞという姿勢を見せて家主サイド
に譲歩させて適当な額で妥協するしかないでしょう。

ただしこの場合、最初から家主側には東京に引っ越すということは伏せて
おき、とりあえず大阪の近場の親戚、知人宅を連絡先にしておくことをお
すすめします。

そうしないと足元を見られて、訴訟しないはずだと見切られて交渉には
マイナスになります。

訴訟のカードがあるなしで結果も随分ちがってくるはずです。

もし引越し先が前の居住地と近場の場合は少額訴訟を是非有効に利用しま
しょうね。


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内容;いよいよ訴訟おこしますか?    No.10 2007/1/11(THU)
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こんにちは。賃貸カウンセラーの賃貸敷金@とみおです。

もう1月も中旬に突入、時がたつのは早いですね。

それでは本日の内容にいきましようかね。

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前回は内容証明郵便について述べましたが、

もう内容証明郵便出したという読者さんはいますかね??

で、管理会社、家主の反応はどうでしょう?

ただ単にいついつまでに敷金振り込めでは大ていなしの礫で、内容証
明に関する回答をよこせという内容でしたら、なんらかの家主の見解が返
ってくると思います。

でそれを後の裁判の証拠にすることもできますが、多分管理会社の顧問弁
護士が作成してあたりさわりのない内容にして送ってくると予想されます。

それではあまり役にたたないですね。

となると次は訴訟しかありません。
もちろん少額訴訟です。(理由は前回にメルマガに書いた通り)

少額訴訟については弊サイトにも記述があるので、重複をさけるためサイ
トに書いていない重要なことを読者の皆さんにお伝えしておきます。

裁判所は簡易裁判所となりますが、その管轄は債務者つまり家主の住所地
に提出することになります。

ここで、まずいなと感じた方も多いでしょう。
これで訴訟をあきらめる人もいるはずです。

例えばサラリーマンの転勤で大阪⇒東京に引っ越す場合、家主が大阪だと
東京の簡易裁判所に提訴できないということになります。

ここで大阪で提訴するかどうかはかなり悩むはずです。
たとえ審理が1日で終了するにしても往復の旅費は本人負担です。

金額もバカにできないですね。

訴訟しないと決めた場合でも、訴訟するぞという姿勢を見せて家主サイド
に譲歩させて適当な額で妥協するしかないでしょう。

ただしこの場合、最初から家主側には東京に引っ越すということは伏せて
おき、とりあえず大阪の近場の親戚、知人宅を連絡先にしておくことをお
すすめします。

そうしないと足元を見られて、訴訟しないはずだと見切られて交渉には
マイナスになります。

訴訟のカードがあるなしで結果も随分ちがってくるはずです。

もし引越し先が前の居住地と近場の場合は少額訴訟を是非有効に利用しま
しょうね。

今回はここまで。
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*発行元  ;【賃貸契約・敷金トラブル解決ガイド】 
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*発行人  ; 賃貸・敷金カウンセラー
         賃貸敷金@とみお

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*メルマガに関するお問い合わせ、ご相談は以下からどうぞ。
      ;  go81149▲yahoo.co.jp

配信停止はこちら ;  http://snipurl.com/11yo6

発行システム:『まぐまぐ!』 http://www.mag2.com/ (ID;0000214329)
◇───────────────────────────◇


内容証明郵便もいろいろのステップを踏んでから

これまでに敷金の精算手続きについて

・引越し前
・引越し当日
・精算書を受け取ってからのチェック
・原状回復ガイドラインに基ずく交渉
・判例を引き合いに出しての交渉

等について進め方を配信してきました。

これらは家主と管理会社での対応の仕方が全く異なるので、借主さんの手
間のかけ方も当然ちがってきます。

判例を引き合いに出して敷金の半分の返還に同意する家主もあれば、全く最
初の請求額と同じ家主もあるということです。

それで、満足できない借主は次のステップに進んでください。

そのステップとは内容証明郵便を送るということです。

書き方については、以下に記載してあります。

 http://chintai55.seesaa.net/category/2069149-1.html

ここで内容証明郵便の意義について述べておきます。

1)家主サイドと充分交渉して、これが最後通牒という証拠。
これは訴訟を起こした際に裁判所の書記官からいろいろ質問されるはずです
が、充分交渉して内容証明郵便もだしましたが、誠意ある回答がありま
せんという感じで証拠となります。

2)管理会社に対して訴訟も視野に本気だぞと意思表示すること。

3)内容証明郵便をだして、それに種々の質問を記載して回答を求め裁判となったときの証拠とする。


大体こんなところです。

内容証明郵便に対して意味があるかいろいろ見方がありますが、これをださ
ずに訴訟することはやめた方がいいでしょう。やはり最悪訴訟となる場合で
もはこの手続きは避けて通れません。

さらに効果があるかについても一言。

これを出すことで、家主が譲歩するかどうかはなんともいえないと思います。
譲歩する家主と、これを出すことで逆効果になり「裁判望むところ」という
家主もいます。

したがってやってみないとわからないとしかいえません。

あと管理会社にだすのと、家主に出す場合どちらがいいか・・・?

さてどちらでしょうか?

どちらにだしてもいいですが、この場合いきなり家主にポンと出すのはやめ
たほうがいいでしょう。

出す場合は、

「一応管理会社とのいきさつはご存知ですか?」

のようにやりとりの確認、内容を知らせた後で訴訟もやむを得ないとして
から、家主に内容証明を送ったほうが摩擦が少ないといえます。

内容証明郵便を送ったら、訴訟の準備もしておきますしょう。

訴訟は少額訴訟です。

通常訴訟では費用対効果で割りが合わないですのでやめときましょう。

弁護士費用を考えると、取り戻したせっかくの敷金が消えてしまいますよ。

今回はここまで。


特約はほんとに有効??(No.7)

契約書の特約をたてに原状回復費の負担を求められたら・・・
どうするかということでしたね。

これは簡単なんですが、契約書をまじめにとらえている人にはなかなか
回答がだしにくいかもしれません。

なぜなら、『箱をななめから見る』ような感じですからね・・・。
(何事も杓子定規のように捉えてはいけませんね)

ここで特約ってどういうものかと簡単にふれておきます。

特約とは「通常の取り決めとは異なることを決めている」というふうに理
解できます。


本来民法では経年変化による自然損耗などは借主に責任を負わすことがで
きない、つまり家主が負担するべきとされてます。しかしこれを「契約自
由の原則」で変更しているのです。

変更した「特約」の結果として、経年変化による自然損耗についての修繕
費用を借主の負担とすることもできるという契約書をつくっているわけな
んですね。

これを略して「原状回復特約」とか「修繕特約」と呼んでいます。


こうして管理会社は

「いろいろ主張もおありでしょうが、畳・襖等についても特約に記載して
おります通り借主様の負担とさせて頂きます・・・。」

等などと特約をたてに借主は負担することに同意して契約していると、
敷金からの原状回復費用を引くことを正当化させているのです。


借主の皆さんはこれにどう反論しますか?
きっちり反論できますか?

特約が有効になるにはいくつか条件があるのですが、ここでは結論から入
っていきますね。

過去の裁判の判例ではほとんど特約は無効であるという判決になっています。
ですから前回のメルマガの宿題は

管理会社に
「過去の裁判の判例ではほとんど原状回復は特約は無効であるという判決が
でている」と回答すればいいのです。

それ以上よけいな説明はしなくていいのです。

この辺は彼らもよく調べて知っています。
自分達が不利であるということを。

ただ、最近の裁判では一部特約も有効という判決もでてきています。

ちょっと雲行きが借主優位から家主の方に風向きが変わりつつあるようです。
理由はよくわかりませんが、これまでは一方的に借主優位でしたから少し揺
り戻しがおきているのでしょうかね。

今回のまた宿題があります。
これで敷金返還は一件落着するでしょうか??

ここで終わったらおもしろくはないですけどね。
さて皆さんの回答はいかが??

今回はここまで。


△敷金返還交渉で困っているという方、
 交渉に行き詰まっている方
 こちらの 掲示板でも相談承ります。


重要なお知らせ

ここでは、ご依頼人よりの問い合わせ等に関して、連絡がつかいない他のトラブルが生じた場合の連絡事項を掲示しています。
無料メールアドレスの場合、返信メールが迷惑メールのフォルダに格納されることもありますので、そちらも事前にチェック願います。

思い当たるご依頼人は、ご回答・再コンタクトのことお願いいたします。

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【07/1/26付】

無料カウンセリングお申し込みのN・H様/(女性・東京都、07/1/24受付)

07/1/24夕方、当方よりメールを返信しておりますが、貴回答はいまだ受信しておりません。(特にエラーになってませんので、貴方の迷惑メールのフォルダに格納されてないでしょうか?)もし誤って当方のメールを削除された場合、再送させていただきますので、その旨指示ください。

できるだけ正確な回答を心がけているため、契約書周辺の正確な情報は不可欠です。他の多くのご依頼人のケアもありますので、貴回答があるまでこちらからのアクションはひかえさせていただきます。

何卒ご了承願います。

⇒右サイドバーにお問い合わせ先を記載してます。

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【06/11/11付】

無料モニターお申し込みのリーガー様(06/11/10受付)

メールを返信してもエラーで戻ってきます。メールの設定が受診拒否または御知らせいただいたアドレスに誤記入があったとおもわれます。
再度、お申し込みまたは正しいアドレスを御知らせ願います。

⇒右サイドバーにお問い合わせ先を記載してます。


特約をたてに原状回復費の負担を求められたら(No.6)

管理会社に対して、経年変化による自然損耗であるとまず認めさせることに
全力を注いで交渉するということでしたね。

管理会社の返事はどうでしたかね?

1)敷金精算については目安としてのガイドラインはあるものの、明確な負
担率はその都度借主・家主での合意が必要です・・・。

2)畳・襖等についても特約に記載しておりますが、昨今の原状回復に関す
るトラブル等を考慮し、精算書記載の割合にて負担とさせて頂きました・・・

等など

結局、管理会社が作った精算書(案)の原状回復の各項目について彼らが損耗を

1)経年変化による自然損耗
2)借主の故意・過失による損耗

のどちらと判断しているかきっちりとは回答してくれないでしょう。

管理会社も「経年変化による自然損耗」を認めると、それは家主負担と主
張されますので、極力認めようとしません。


1)経年変化による自然損耗
2)借主の故意・過失による損耗

の原状回復の各項目が1)or 2)の回答のやりとりだけで1ケ月くらい
すぐ経過します。

全ての項目で管理会社の見解をきっちりと回答してくるのは皆無ではない
でしょうか。ほとんどうやむやだと思うます。

回答する管理会社の担当の資質にもよりけりでしょうが、回答の論旨に矛
盾がでることも多々あります。

よくこんな回答をよこすなというのもありますよ。

余談ですが私は「エアコンクリーニング事件」というのを経験しましたが
、この回答をよこした管理会社の担当者に「恥を知れ」といってやりたか
ったですよ・・・

この事件はまた別の号で報告しますね。

で、借主として「経年変化による自然損耗」ときっちり主張しても結局平
行線となる時が必ずきます。

それでもこの主張をすることにより少しずつ管理会社は譲歩して、最初提
示の原状回復費をある程度減額しているはずです。

1~3割くらいでしょうか?
(全く譲歩しない管理会社も中にはあるでしょう。
 管理会社もいろいろですから)

襖・畳・クロスの家主と借主の負担率を少し位変更しているでしょう。
あるいは鍵の交換代を折半にするとか・・・

鍵の項目は多分ないでしょうけれどね。
これはおそらく譲らないでしょう。

彼らとしてはその辺で交渉を収めたいはずです。

借主としてはどうしますか。

1)そこであきらめる。
2)とうてい納得がいかないのでさらに抗議する。
3)別の手を考える。

等・・・

この辺で管理会社は

「いろいろ主張もおありでしょうが、畳・襖等についても特約に記載しております通り借主様の負担とさせて頂きます・・・。」

と特約をたてに借主は負担することに同意して契約していると強く主張し
てくるはずです。

借主の皆さんはこれにどう反論しますか?

きっちり反論できますか?

回答は次回で、今回はここまで。

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管理会社の回答する損耗の根拠は如何に(No.5)

前回は、管理会社が作った精算書(案)で彼らが損耗を

1)経年変化による自然損耗
2)借主の故意・過失による損耗

のどちらと判断しているかを質問するということでしたね。

それで、管理会社の反応、回答はどうでしたか?
管理会社もいろいろピンキリありますので対応はそれぞれでしょう

ただ、損耗の根拠をただしたことで借主は何を考えているだろうか多少は
警戒しながら思案しているはずです。

今管理会社は

1)借主は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を手元に今後タ
フな交渉になるかも⇒原状回復費用を少し減額しようか?

2)まだ借主の出方がわからないので適当に「借主の故意・過失による
損耗」としておこう

3)全てつっぱねて精算書どおり請求する。

だいたいこんなところだと思います。

ただ、家主の利益を最大にしないと将来的に役立たずとして管理会社の交
代を言い渡されることもありえますのでやはり家主のために一所懸命にし
ます。

具体的には例えば

1)国土交通省の原状回復のガイドラインに基づき、管理会社の●●社にて
提示しておりますが、特約により100%とさせて頂いている部分もあり
ます・・・。

2)畳・襖等についても特約に記載しておりますが、昨今の原状回復に関す
るトラブル等を考慮し、精算書記載の割合にて負担とさせて頂きまた・・・。

3)敷金精算については目安としてのガイドラインはあるものの、明確な数
字はその都度借主・家主での合意が必要です・・・。

4)管理会社の●●社としては中立の立場で判断した金額を提示しておりま
すが、内容にどうしても納得がいかないという場合は、貸主と再度調整を
とることとなります。(クロス等の部分の負担割合等)


等などこういう語句を並べてまだなんとか敷金を取ろうとします。

1回や2回の抗議では、精算金額の減額はあまり期待できないでしょう。

最初はともかくすべての原状回復の項目で管理会社が

1)経年変化による自然損耗
2)借主の故意・過失による損耗

どちらで判断しているのか、言質をとる(証拠を確保する)ことに注力し
ましょう。

そして、経年変化による自然損耗であるとまず認めさせることに全力
を注いでください。(誰がどう見ても借主の故意、過失がある場合はそれ
は皆さんの負担ですからあきらめてください)

でもなかなか管理会社も「経年変化による自然損耗」を認めたがらないん
ですよね。

この交渉にも根気がいります。

ここは大金を取り戻すためですから、妥協せずに顔晴ってください。
(頑張る⇒この言葉は使いません、個人的には「顔晴る」のほうを好み
ます)

今回はここまで。
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敷金の精算書が送ってきたら(No.4)

前回のメルマガで引越しが決まったら国土交通省が作成した「原状回復を
めぐるトラブルとガイドライン」を入手くださいとおすすめしましたが、
もう入手されましたか?


それには、何が書かれてましたか?


えっ、「入手するつもりはない・・・。」


そういう方はほっておいて、入手されたとして続けますね。


読んですぐおわかりになると思いますが、管理会社から送られてきた敷金

の精算書の各請求項目で、どれを借主が負担してどれが家主が負担するか

がわかるわけですね。

ただし、もちろん借主の故意・過失による負担がある場合は当然借主が費

用を負担しなければなりませんが、それがない場合は家主ほとんど家主の

負担になります。

で、敷金の精算書はもう管理会社から送られてきてますか?


その各請求項目を見てください。


いかがですか?


たいていの借主の皆さんはその金額が大きいのに驚かれるはずです。


敷金の70~120%くらいが請求されているのではないですか?

すぐにおかしいと抗議しますか?
それとも内訳の根拠の詳しい説明を求めますか?

まだ、借主の手の内を明かさないでくださいね。


管理会社は、まだ借主の皆さんがどういう行動にでるかわかりませんので
いつもどおり敷金をとれるとふんで行動しています。


したがって、皆さんがまず、

管理会社が作った精算書(案)で彼らが損耗を

1)経年変化による自然損耗
2)借主の故意・過失による損耗


のどちらと判断しているかを質問するのです。


この時点でやっかいな借主かもしれないと警戒されるかもしれませんが気
にせずにこれをやってください。


もし揉めたときに、後日最悪裁判まで行ったときにこのときの管理会社
の「損耗の判断」が証拠として使える場合もありますので、一応証拠は握っ
ておきましょう。


さて、1)と認めたらこちらのもの。

2)ならば、なぜ2)なのか根拠を徹底的に追求してみましょう。

だんだんと向こうの論旨にボロがでてきます。

そしたらまたそこをどんどん突いていきましょう。


今回はここまで。


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引越しが決まったら(No.3)

このメルマガを登録されている人は、敷金をとりもどそうという意欲の強
い方だとおもいます。


国土交通省が作成した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」とい
う冊子があります。


引越しが決まったら、これをまずこれを手にいれることをおすすめします。


経費や取り寄せるのがめんどうだという人もいるでしょう。


金額はたかだか¥900、もしこれで敷金10万円取り戻せるなら安いも
のですよ。


内容についてはネットでいろいろしらべた人もあるでしょう。


敷金をとりもどす上で、自然損耗か借主の故意・過失による損耗かをを区
別してそれを家主側、借主で双方ともに認識するという作業がどうしても
必要になります。

その作業をするのにこのガイドラインがとても参考になりますし、相手
を納得させるよりどころにもなります。(家主の中には内容をよく理解し
ていない所がありますが、管理会社はよく把握しています。)


たしかにインターネット上にもこの情報の要約したものも手にはいりますが、
中身の確かなもので確認した方がいいでしょう。

△入手はこちらから
(一部¥900、申し込み要領等。販売は(財)不動産適正取引推進機構)

  http://www.retio.or.jp/public/index.html

この中には判例もありますので、裁判まで行ったときは重宝します。


このガイドラインを上手に活用できたら、敷金全額とりもどすことも夢ではないでしょう・・・、でも結構骨が折れます。


今回はここまで。


ノウハウ満載の無料レポートも紹介します。

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【編集後記】

もう今年も1ケ月半で終了、時がたつのははやいものです。

最近、釜山にでかけましたが、何度行ってもいいですね~。
ソウルよりずっと楽しいです。

ヘウンデ(海雲台と書く)というところがありますが、ここは東洋のハワイ
とも呼ばれています。

実際行ってみるとなるほどと誰もが思いますよ。



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